Abzug von Zinsen bei gemischt genutzten Gebäuden

Wird ein Gebäude zur Erzielung von Einkünften genutzt, können Darlehenszinsen für ein Darlehen, das zur Anschaffung und/oder Herstellung dieses Gebäudes aufgenommen wurde, steuermindernd zum Abzug gebracht werden. Dient ein Gebäude verschiedenen Zwecken, weil z. B. neben der steuerpflichtigen Vermietung eine nicht steuerbare Selbstnutzung stattfindet, können Darlehenszinsen nur anteilig zum Abzug gebracht werden.

Wird ein solches gemischt genutztes Gebäude teils eigen- und teils fremdfinanziert, wäre es steuerlich attraktiv, wenn Zinsen nicht nur anteilig, sondern voll zum Abzug gebracht werden können, weil die Fremdfinanzierung allein dem steuerpflichtig genutzten Teil zugeordnet wird. Eine solche Gestaltung ist möglich. Allerdings ist dazu rechtzeitig Verschiedenes zu berücksichtigen: Die Rechtsprechung akzeptiert die Zuordnung eines Darlehens zum steuerpflichtig genutzten Gebäudeteil nämlich nur dann, wenn

•    das Darlehen aktiv gezielt einem Gebäudeteil zugeordnet wird,
•    die Herstellungskosten dieses Gebäudeteils gesondert abgerechnet werden und
•    diese auch tatsächlich gesondert mit den Mitteln aus dem Darlehen bezahlt werden.

Eine bloße Zuordnung des Darlehens zum Bereich der Einkünfteerzielung ist dagegen nicht ausreichend, wenn es an einer gesonderten Abrechnung und gesonderter Bezahlung fehlt.

Wird ein gemischt genutztes Gebäude auch gemischt finanziert, empfiehlt es sich deshalb, frühzeitig Überlegungen anzustellen, wie eine steuerliche Optimierung praktisch erfolgen kann. Nachträglich kann in der Regel kaum mehr ein voller Abzug der angefallenen Darlehenszinsen erreicht werden.