Auch privater Immobilienbesitz kann erbschaftsteuerlich schwierig sein

Wenn es um Erbschaft- und Schenkungsteuer geht, berichten wir an dieser Stelle normalerweise über die dringend notwendigen, aber leider völlig unzulänglich umgesetzten Regelungen der Begünstigung von Unternehmensübertragungen. Aber auch bei Immobilien kann die Vermögensnachfolge Schwierigkeiten mit sich bringen. Wird nämlich Grundbesitz auf die nächste Generation übertragen, ist die Bemessungsgrundlage der aktuelle Zeitwert. Gerade in den letzten Jahren führt dies in einigen Gegenden zu so hohen Bewertungen, dass die bestehenden Freibeträge bei weitem nicht ausreichen und hohe Steuerzahlungen geleistet werden müssen. Nicht in allen Familien ist hierfür die notwendige Liquidität vorhanden. Dies kann so weit gehen, dass die Familienimmobilie in teurer Lage allein aus steuerlichen Gründen veräußert werden muss. Davon sind unter Umständen nicht nur die Eigentümer selbst, sondern auch langjährige Mieter betroffen: wenn nämlich ein neuer Eigentümer - nicht zuletzt wegen des hohen Kaufpreises - Mieterhöhungen durchsetzt.

Auch der Gesetzgeber erkennt an, dass die Erbschaftsteuer in solchen Fällen ungewollte und eigentlich auch untragbare Auswirkungen auf Immobilieneigentümer haben kann. Ausnahmeregelungen sollen die Probleme abmildern. So kann die Übertragung selbstgenutzter Wohnimmobilien gänzlich steuerfrei erfolgen, wenn diese zwischen Ehegatten oder von Todes wegen von Eltern auf ein Kind erfolgt, wobei im zweiten Fall die notwendige unverzügliche Selbstnutzung durch die nachfolgende Generation häufig ausscheidet.

Anderenfalls entsteht Erbschaftsteuer und Liquidität muss kurzfristig aufgebracht werden - es sei denn, der Fiskus zeigt sich mit einer späteren und/oder ratierlichen Zahlung einverstanden. Zu diesem Zweck kennt das Steuerrecht Stundungsregelungen. Eine davon bezieht sich konkret auf Wohnimmobilien. Das Finanzamt muss eine zinslose Stundung gewähren, wenn die Steuer nur durch Veräußerung der Immobilie aufgebracht werden könnte. Eine gute Idee, die aufgrund viel zu enger Auslegung der Finanzverwaltung derzeit aber kaum Anwendung findet. Bei weiter steigenden Immobilienpreisen ist jedoch davon auszugehen, dass sich zukünftig die Gerichte mit diesen Stundungsregelungen befassen werden müssen. Oder aber der Gesetzgeber ringt sich zu passgenaueren Lösungen, wie z. B. der Einführung ausreichend hoher Freibeträge, durch!