Erweiterte Gewerbesteuerkürzung: Die Krux mit der Drei-Objekt-Grenze

Kapitalgesellschaften unterliegen kraft Rechtsform der Körperschaft- und Gewerbesteuer. Besteht der Zweck der Gesellschaft ausschließlich in der Verwaltung und Nutzung von eigenem Vermögen, ist der Gewerbeertrag auf Antrag des Unternehmens um den Teil zu kürzen, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt (sog. "Erweiterte Kürzung"), sodass sich das sehr günstige Ergebnis einer Besteuerung nur mit Körperschaftsteuer einstellt.

Voraussetzung dieses Gestaltungsmodells ist es, dass das Grundstücksunternehmen den Rahmen der bloßen Vermögensverwaltung nicht überschreitet. Die Fruchtziehung aus der Nutzung der Grundstücke darf dazu gegenüber der Realisierung von Umschichtungsgewinnen nicht in den Hintergrund treten, wovon beim Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandels – Veräußerung von drei Objekten innerhalb von fünf Jahren nach Erwerb oder Errichtung – ausgegangen wird.

Der fünf Jahreszeitraum ist keine starre sondern lediglich eine indizielle Grenze. Der Bundesfinanzhof hat dazu ein Finanzgerichtsurteil (FG) zurückgewiesen. Das FG entschied in dem betroffenen Verfahren, dass die Veräußerung von mehr als drei Objekten (13 Objekte) im sechsten Jahr mangels Veräußerungen und Vorbereitungshandlungen im fünf Jahreszeitraum nicht zu einem gewerblichen Grundstückshandel führt und der erweiterten Kürzung nicht entgegensteht.

Entscheidend ist neben den typisierten Indizien auch der Einzelsachverhalt. Das Finanzamt ist im Urteilsfall sowohl im Veranlagungs- als auch im Einspruchsverfahren von einem gewerblichen Grundstückshandel ausgegangen und hat die erweiterte Kürzung versagt. Um böse Überraschungen und Steuernachteile zu vermeiden, empfiehlt es sich bei Veräußerungsabsicht, vorab genau zu prüfen und entsprechend zu gestalten.