Gewerbesteuer: Verlieren Sie die erweiterte Kürzung bei Verkauf von Immobilien im laufenden Jahr?

Die gewerbliche Vermietung und Verwaltung von Immobilien unterliegt grundsätzlich der Gewerbesteuer. Es gibt jedoch eine gesetzliche Regelung, die es ermöglicht, den Gewerbeertrag um einen Teil des Einheitswerts des Grundstücks zu reduzieren. Das bedeutet, dass Immobilienunternehmen unter bestimmten Voraussetzungen von der Gewerbesteuer befreit werden können. Voraussetzung für diese Reduzierung ist, dass das Unternehmen im gesamten Erhebungszeitraum – also im gesamten Kalenderjahr – die begünstigte Tätigkeit ausübt. Eine nur teilweise Nutzung oder Verwaltung reicht dafür nicht aus.

Für Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten oder nutzen, gibt es die sogenannte erweiterte Kürzung. Dabei wird der gesamte Gewinn aus der Vermietung oder Nutzung von Immobilien von der Gewerbesteuer befreit. Wichtig zu wissen: Diese erweiterte Kürzung ist eine gesetzlich festgelegte Regelung, keine freiwillige Steuererleichterung, und es gibt klare Vorgaben, was als „Verwaltung und Nutzung“ von Grundbesitz gilt. Nur spezifische Nebentätigkeiten sind erlaubt, selbst aber nicht steuerbefreit.

In einem Urteil hat der Bundesfinanzhof (BFH) nun klargestellt, dass die erweiterte Kürzung nur gewährt werden kann, wenn das Unternehmen im gesamten Jahr der Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes nachgeht. Eine Unterbrechung dieser Tätigkeit, auch nur für einen Tag, führt bereits dazu, dass die Steuervergünstigung für das gesamte Jahr verloren geht. Es reicht also nicht aus, wenn das Unternehmen fast das ganze Jahr über Immobilien verwaltet. Ein einzelner Tag ohne die Tätigkeit kann dazu führen, dass das Unternehmen die Steuervergünstigung nicht mehr in Anspruch nehmen kann. Dies ist besonders wichtig für Unternehmen, die ihren gesamten Immobilienbestand veräußern wollen. Der genaue Zeitpunkt des Verkaufs ist entscheidend, um die Steuervergünstigung nicht zu verlieren. Im Vertrag muss der Übergabezeitpunkt exakt auf den 31. Dezember um 23:59 Uhr festgelegt werden. Würde dagegen beispielsweise zu Beginn des 31.12. oder an einem anderen Tag des Jahres die letzte(n) Immobilie(n) veräußert, entfiele die Begünstigung für den gesamten davorliegenden Zeitraum des Jahres.

Für Immobilienunternehmen ist es daher unerlässlich, die Verwaltung und Nutzung ihrer Immobilien sorgfältig zu planen und vor allem bei Aufgabe der Tätigkeit die Gewerbesteuerfreiheit im letzten Jahr sicherzustellen.