GmbH zur Vermögensverwaltung sinnvoll nutzbar?!

Kapitalgesellschaften, also auch eine GmbH, sind körperschaft- und gewerbesteuerpflichtig. Laufende Einkünfte, aber auch ein Gewinn aus der Veräußerung von Grundbesitz unterliegen der Körperschaftsteuer und grundsätzlich auch der Gewerbesteuer. Im Privatvermögen gehaltener Grundbesitz kann hingegen außerhalb der 10-Jahresfrist einkommensteuerfrei veräußert werden (sofern kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt). Zudem ist die Kapitalgesellschaft hinsichtlich Grunderwerbsteuer häufig unflexibel und damit nachteilig. Dieser Unterschied lässt die GmbH zur Verwaltung von privatem Immobilienvermögen gegenüber einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft eher unattraktiv erscheinen.

Der Gesetzgeber hat aus Gründen der Rechtsformneutralität vermögensverwaltenden Immobiliengesellschaften jedoch die so genannte erweiterte Gewerbesteuerkürzung ermöglicht. Nach dieser Regelung kann ein Unternehmen, das sich ausschließlich auf die Verwaltung des eigenen Grundbesitzes beschränkt, den daraus erwirtschafteten Gewerbeertrag auf Antrag vollständig von der Gewerbesteuer ausnehmen. Dies führt dann zu einer laufenden Ertragsteuerbelastung in der GmbH von nur 15,875 % – im Einzelfall ein gewichtiges Argument für die GmbH.

Um diese erweiterte Kürzung in Anspruch zu nehmen, sind insbesondere folgende Voraussetzungen zu erfüllen:

•   Ausschließliche Ausübung einer vermögensverwaltenden Tätigkeit. Jegliche gewerbliche Tätigkeit ist für die Anwendung der erweiterten Kürzung schädlich (z. B. bei Betriebsaufspaltungen, aber auch im Falle der Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen oder der Erbringung weiterer Dienstleistungen).

•    Es darf ausschließlich eigener Grundbesitz verwaltet werden.

Soweit die erweiterte Kürzung greift, können 84,175 % des Gewinns einbehalten werden und stehen für weitere Investitionen zur Verfügung, sodass im Falle der Thesaurierung ein Steuervorteil gegenüber der laufenden Besteuerung auf der privaten Vermögensebene entsteht. Dies stellt jedoch zu einem wesentlichen Teil nur einen Stundungsvorteil dar, da bei Ausschüttung der Gewinne an die Gesellschafter, spätestens aber bei Liquidation der GmbH eine Erfassung bei der Einkommensteuer des Gesellschafters im Rahmen des Teileinkünfteverfahrens stattfindet.

Im Fall einer Ausschüttung des Gewinns beträgt die Gesamtsteuerbelastung einschließlich der Besteuerung auf Ebene der GmbH rund 48%, wenn keine erweiterte Kürzung für die Gewerbesteuer möglich ist und ein kommunaler Hebesatz von 400% unterstellt wird. Ohne die Gewerbesteuerbelastung auf Ebene der GmbH beträgt die Gesamtsteuerbelastung im Ausschüttungsfall dagegen nur rund 38 %. Damit scheint die Gesamtsteuerbelastung auch bei Ausschüttung gegenüber einer Investition über eine vermögensverwaltende Personengesellschaft günstiger, wenn z. B. der Steuersatz des Gesellschafters bei 45 % liegt. Allerdings muss bei dieser Betrachtung die spätere Besteuerung der stillen Reserven bei der Investition über die GmbH eingerechnet werden, die bei der vermögensverwaltenden Personengesellschaft möglicherweise entfällt.

Die vermögensverwaltende Immobilien-GmbH kann gegenüber der privaten Grundstücksverwaltung im Ergebnis dann punkten, wenn die Gewinne langfristig thesauriert werden sollen und die erweiterte Grundstückskürzung gesichert werden kann.