Grundstück überbewertet: Muss das Finanzamt für Verkehrswertgutachten löhnen?

Die Ermittlung des steuerlich „richtigen“ Werts einer Immobilie führt regelmäßig zu Streitigkeiten zwischen der Finanzverwaltung auf der einen und den Steuerpflichtigen und deren Beratern auf der anderen Seite. Oftmals überzeugt erst ein kostspieliges Gutachten eines Sachverständigen die Finanzverwaltung, von ihren mitunter sehr hohen Bewertungen zugunsten des Steuerpflichtigen abzurücken, wobei der Steuerpflichtige nicht selten auf den Kosten des Gutachtens sitzen bleibt. Das ist unbefriedigend, weil die Finanzämter ohne Risiko überzogene und wirklichkeitsferne Werte in den Raum stellen können. Anlass zur Hoffnung gibt nun ein Beschluss des Finanzgerichts Baden-Württemberg aus Oktober 2025 betreffend die Grundsteuer, die Kosten eines Gutachtens von der Finanzverwaltung zurückzuholen.

Im Verfahren wehrte sich der Steuerpflichtige gegen den von der Finanzverwaltung ermittelten Grundsteuerwert und trug schon im Rahmen des Einspruchsverfahrens anhand konkreter Nachweise vor, dass das Grundstück durch die Finanzverwaltung erheblich überbewertet wurde. Doch erst nach Ablehnung des Einspruchs holte sich der Steuerpflichtige im Zuge des folgenden Klageverfahrens ein Sachverständigengutachten ein und wies damit den niedrigeren Grundstückswert nach. Daraufhin folgte die Finanzverwaltung dem Gutachten und änderte den Bescheid entsprechend.

Das Gericht erlegte dem Finanzamt nach billigem Ermessen die Kosten für die Einholung des Gutachtens auf. Die ursprüngliche Bewertung durch die Finanzverwaltung sei als erhebliche Überbewertung anzusehen, die unter Berücksichtigung der durch den Steuerpflichtigen vorgebrachten Argumente auch im Voraus schon offenkundig war.

Die Entscheidung ist zu begrüßen und stärkt den effektiven Rechtsschutz der Steuerpflichtigen. Die Kostentragung durch das Finanzamt ist nach den Maßstäben des Gerichts gerade dann gerechtfertigt, wenn der geringere Wert, der durch ein qualifiziertes Gutachten nachgewiesen wird, auch für das Finanzamt leicht erkennbar war und auf diesen Umstand bereits im Verwaltungsverfahren hingewiesen wurde.

Trotz der begrüßenswerten Entwicklung lassen sich die Entscheidungsgrundsätze wohl nicht auf Grundstücksbewertungen im Rahmen der Erbschafts- und Schenkungssteuer oder Ertragsteuern übertragen. So sind sich die Finanzgerichte hier weiterhin uneinig, ob die Kosten für ein Gutachten in einem Klageverfahren im Fall eines Erfolgs des Steuerpflichtigen zu erstatten sind. Eine Entscheidung dieser Frage zugunsten der Steuerpflichtigen durch den Bundesfinanzhof wäre wünschenswert, da die Finanzgerichte gerade auch nicht verpflichtet sind, selbst ein Sachverständigengutachten zur Bestimmung des Grundbesitzwerts auf Staatskosten einzuholen. Höchstrichterlich geklärt ist jedoch, dass ein Steuerpflichtiger stets die Kosten des Sachverständigen trägt, wenn er im Einspruchsverfahrens ein Gutachten vorlegt.