Steuernachteile durch "Anschaffungsnahe Herstellungskosten" nach Immobilienkauf

Wird eine Immobilie erworben und umfangreich renoviert, muss Folgendes im Blick bleiben: Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungskosten (ohne Umsatzsteuer) innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung 15 % der Gebäudeanschaffungskosten, gelten diese als „anschaffungsnahe Herstellungskosten" mit der Folge, dass die Kosten nicht sofort steuerlich abziehbar sind, sondern die Anschaffungskosten des Gebäudes erhöhen und sich nur über die Abschreibung auswirken. Daraus kann sich ein erheblicher Liquiditätsnachteil ergeben, da die Beträge für die Renovierung abfließen, sich aber gleichzeitig nicht in niedrigeren Steuerzahlungen niederschlagen.

Nicht erfasst werden Erweiterungen sowie jährlich übliche Erhaltungsarbeiten. Hintergrund ist die typisierende Annahme, dass größere Renovierungen kurz nach dem Kauf wirtschaftlich noch zur Anschaffung gehören und daher nicht durch einen Sofortabzug „vorgezogen“ werden sollen.

Voraussetzung der Regelung ist eine entgeltliche Anschaffung. Eine Entnahme aus dem Betriebsvermögen ist keine Anschaffung – ebenso wenig eine reine Schenkung. Anders kann es bei Schenkungen unter Auflage sein, etwa wenn im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge Ausgleichszahlungen zu leisten sind: Solche Zahlungen gelten steuerlich als Anschaffungskosten, sodass die 3-Jahres-/15-%-Grenze greift.

Welche Aufwendungen in die 15-%-Grenze einzubeziehen sind, hat die Rechtsprechung weiter präzisiert: Abfindungen an „weichende“ Mieter für eine vorzeitige Räumung zählen nicht zu den baulichen Maßnahmen am Gebäude und können daher regelmäßig sofort abziehbar sein. Gleiches gilt für Kosten der unmittelbaren Beseitigung von Brandschäden. Bei Eigentumswohnungen ist die 15-%-Grenze wohnungsbezogen zu prüfen; anteilige Aufwendungen am Gemeinschaftseigentum sind dabei einzurechnen.

Für die Praxis gilt: Beim Kauf von renovierungsbedürftigen Objekten sollten die Renovierungskosten früh überschlagen werden. Ist absehbar, dass die 15 % überschritten werden, kann eine zeitliche Streckung über den Dreijahreszeitraum hinaus helfen. Laufende Erhaltungsaufwendungen sollten immer gesondert dokumentiert werden. Gerade bei Übertragungen im Familienkreis kann überlegt werden, ob Gestaltungen wie Nießbrauch, Erbbaurecht oder ein teilentgeltlicher Erwerb eine sinnvolle Alternative darstellen.