Wesentliche Veränderungen von Bestandsimmobilien und ihre Folgen

Wird ein vorhandenes Gebäude tiefgreifend umgestaltet oder in einem solchen Ausmaß erweitert, dass die neu eingefügten Gebäudeteile dem Gesamtgebäude in bautechnischer Hinsicht das Gepräge eines neuen Gebäudes verleihen, ist von einem neuen Wirtschaftsgut auszugehen. Es liegen Herstellungskosten vor, die in der Folgezeit lediglich abgeschrieben werden können. Im Einzelfall kann hierbei auch die Einkunftserzielungsabsicht bei der Vermietung und Verpachtung erneut zu überprüfen sein. Dagegen liegen sofort abziehbare Erhaltungs- oder Modernisierungsaufwendungen vor, wenn das vorhandene Gebäude dem wesentlich verbesserten oder erweiterten Gebäude weiterhin bautechnisch das Gepräge gibt.

Zu beachten ist auch im Rahmen der sog. Drei-Objekt-Grenze zur Abgrenzung des gewerblichen Grundstückshandels, dass durch wesentliche Veränderungen an einem schon lange im Bestand befindlichen Objekt dieses erneut zum „Zählobjekt“ werden kann. Folge ist, dass der zeitliche Zusammenhang mit einer späteren Veräußerung dieses Objektes und die Frage des Vorliegens eines gewerblichen Grundstückshandels neu zu prüfen ist. Die Rechtsprechung stellt hierbei die Vornahme “besonders wertschöpfender Maßnahmen“ dem Erwerb oder der Bebauung des Grundstücks bei Berechnung der Drei-Objekt-Grenze gleich. Besondere wertschöpfende Maßnahmen sind z. B. die Umwandlungen von bisher als Mietobjekt genutzte Immobilien in Eigentumswohnung im Zusammenhang mit „erheblichen“ Sanierungsmaßnahmen.

Veränderungen von Bestandsimmobilien können aber auch Gestaltungsmöglichkeiten eröffnen. So bietet etwa die Neuentstehung eines Wirtschaftsgutes aus einem Altgebäude die Möglichkeit einer AfA-Optimierung oder der Übertragung einer bestehenden § 6b-Rücklage