Das Bundesverfassungsgericht hatte im Jahr 2018 das derzeitige System der grundsteuerlichen Bewertung für verfassungswidrig erklärt, da es gleichartige Grundstücke unterschiedlich behandele und so gegen das im Grundgesetz verankerte Gebot der Gleichbehandlung verstoße. Aufgrund dessen wurde die Grundsteuerermittlung reformiert. Dazu gibt es ein sogenanntes, in Teilen recht pauschal vorgehendes, Bundesmodell, das von 11 von 16 Bundesländern genutzt wird. Die Umsetzung befindet sich mittlerweile auf der Zielgeraden. In den vergangenen Wochen und Monaten haben zahlreiche Eigentümerinnen und Eigentümer vom Finanzamt den Bescheid über die Feststellung des Grundsteuerwerts und den Bescheid über die Festsetzung des Grundsteuermessbetrags für ihren Grundbesitz erhalten.

Das Finanzgericht Rheinland-Pfalz hatte Ende letzten Jahres bereits beeindruckend deutlich ernsthafte Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit des Bundesmodells geäußert. Auf die Beschwerden des Finanzamts hatte sich nun der Bundesfinanzhof (BFH) damit beschäftigt. Grundlage des Urteils waren zwei Grundstückseigentümer, die gerichtlich gegen ihre Bescheide vorgegangen waren, weil sie den mit Hilfe einer Vielzahl von Typisierungen und Pauschalierungen ermittelten Grundsteuerwert für deutlich zu hoch hielten. Unter anderem wurden dabei schlechte Zugänglichkeit des Grundstücks beziehungsweise ein sehr schlechter Zustand des Hauses angeführt. In beiden Streitfällen kam der BFH zum Ergebnis, es sei bei summarischer Prüfung nicht auszuschließen, dass die Grundstückseigentümer jeweils aufgrund einzelfallbezogener Besonderheiten den erfolgreichen Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts ihrer Grundstücke mit der erforderlichen Abweichung zu den festgestellten Grundsteuerwerten führen könnten. Eine abschließende Entscheidung über die Verfassungsmäßigkeit des neuen Bewertungsrechts ist damit jedoch nicht verbunden.

Deshalb müssten die Immobilien-Inhaber zukünftig die Chance bekommen, mit einem Gutachten darzulegen, dass der Wert ihrer Immobilie so stark abweicht, dass das Übermaßverbot berührt ist. Bei verfassungskonformer Auslegung der Bewertungsvorschriften, so das Gericht, müsse die Möglichkeit eingeräumt werden, bei einer Verletzung des Übermaßverbots einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen, auch wenn der Gesetzgeber einen solchen Nachweis nicht ausdrücklich geregelt habe. Allerdings müssen die Betroffenen Abweichungen von mindestens 40 Prozent glaubhaft machen, damit es am Ende auch zu einer Korrektur der Steuer kommt. Ist die Differenz kleiner, ändert sich nichts an der pauschal festgesetzten Steuer.

Die beiden Urteile zeigen, dass das Bundesmodell weiter in der Kritik steht. In Baden-Württemberg, das dem Bundesmodell in modifizierter Form folgt, sind jedoch erste Musterklagen vor dem Finanzgericht gescheitert.

Eine gesetzliche Ausnahme von der 10jährigen Veräußerungsfrist für private Immobilien betrifft die selbst bewohnte Immobilie. Grundsätzlich muss ein Grundstück nicht nur selbst bewohnt worden sein, sondern auch zum Bewohnen geeignet sein, um die steuerliche Vergünstigung in Anspruch nehmen zu können. Hierbei ist es ausreichend, wenn beispielsweise ein Grundstück mit einem dauerhaft bewohnten Gartenhaus veräußert wird, auch wenn die Bewohnung baurechtswidrig war. Dagegen ist die Voraussetzung „eigene Wohnzwecke“ nicht erfüllt und die 10-Jahres-Frist maßgebend, wenn ein unbebauter, als Garten genutzter Grundstücksteil vom selbst genutzten Wohnhaus abgetrennt und veräußert wird, da der abgetrennte Grundstücksteil mangels Gebäude nicht bewohnt werden konnte. Die Selbstnutzung einer Wohnung ist zudem nicht erfüllt, wenn die Wohnung z. B. von den Eltern genutzt wird oder bei tageweiser Vermietung von Räumen, z. B. an Messebesucher.

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Ende Oktober verdichtete sich die Sorge, dass ab 1.1.2024 Grunderwerbsteuerbefreiungen für Immobilientransaktionen zwischen Gesellschaftern und ihrer Personengesellschaften oder zwischen beteiligungsgleichen Personengesellschaften nicht mehr gelten könnten, allein weil zu diesem Zeitpunkt die Änderungen des Gesetzes zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) in Kraft treten werden. Hintergrund ist, dass der Gesetzeswortlaut den Begriff "Gesamthand" verwendet, der ursprünglich aus dem BGB stammt, dort nun aber durch das MoPeG abgeschafft wird. Obwohl der Gesetzgeber ausdrücklich darauf hingewiesen hat, dass die Änderung keine Auswirkungen auf das Steuerrecht haben soll, häuften sich Äußerungen, dass dies für die Grunderwerbsteuer nicht gelte. Ob nun aus echter Sorge und um drohenden Schaden abzuwenden oder dem Wunsch die eigene Steuerkenntnis möglichst schnell und breit zu demonstrieren - das Thema war jedenfalls in der Welt. Es gab aber auch Gegenmeinungen: Einige Steuerrechtler zeigten gut begründet auf, warum die Problematik tatsächlich gar nicht bestehe, andere setzten auf eine klärende Lösung des Gesetzgebers oder jedenfalls der Finanzverwaltung. Ob die Steuerbefreiung am 1. Januar tatsächlich weggefallen wäre, hätte wohl letztendlich der Bundesfinanzhof entscheiden müssen. Dazu wird es aber hoffentlich nicht kommen.

Ende September griff nämlich der Bundesrat die Befürchtung auf und regte beim Gesetzgeber im Rahmen eines Gesetzes zur Umsetzung der globalen Mindestbesteuerung eine gesetzliche Lösung an. Eine Woche später - Anfang Oktober - wies die Bundesregierung diesen Vorschlag mit einer überraschend ausführlichen Gegenäußerung zurück. Sie verwies dabei ganz ohne Not auf verfassungsrechtliche Bedenken wegen der Ungleichbehandlung von Personen- und Kapitalgesellschaften sowie das EU-Beihilferecht. Themen, die mit der durch das MoPeG ausgelösten akuten Problematik in keinem Zusammenhang stehen. Ein Scheingefecht also - das aber die Richtung der Entwicklung deutlich macht. Allerdings auch verbunden mit dem sehr vagen Hinweis, möglicherweise im Wachstumschancengesetz eine Übergangsregelung zu schaffen. Der Regierungsentwurf von Anfang September enthielt jedoch keine solche Regelung. Mitte Oktober insistierte der Bundesrat und pochte in seiner Stellungnahme nochmals auf eine gesetzliche Lösung. Mangels erkennbarer Reaktion wurden inzwischen selbst die optimistischsten Berater nervös. Anstehende einschlägige Immobilien- oder Anteilsübertragungen sollten ins aktuelle Jahr vorgezogen werden. Wie so oft am Jahresende begann der große Run auf Notartermine.

Dann - am 15.11. - brachte die Beschlussempfehlung des Finanzausschusses die Wende: Die erhoffte gesetzliche Lösung war enthalten. Am 17.11. der endgültige Beschluss - Notartermine wurden wieder abgesagt. Eine Woche später dann der nächste Schock: Der Bundesrat schickt das ganze Gesetz in den Vermittlungsausschuss. Wieder fehlt es an einer klaren gesetzlichen Regelung. Am 15.12. ist die letzte Möglichkeit das Gesetz noch in 2023 endgültig zu verabschieden - ob es dazu kommt? Unklar! Damit bleibt nur zu hoffen, dass jedenfalls in diesem Punkt Einigkeit herrscht und die Regelung - gegebenenfalls auch noch in 2024 - mit Wirkung zum Jahresanfang so verabschiedet wird.

Aber selbst damit wäre das Problem nicht vom Tisch: Die Regelung entfällt nämlich automatisch am 1.1.2025. Damit geht das große Rätseln und Warten weiter, vor allem weil die bisher vorgesehen Regelung zur Absicherung von Übertragungen in der Vergangenheit fehlt. Die Grunderwerbsteuer wird wohl weiter verschärft und nimmt Immobilienpersonengesellschaften Flexibilität - anstatt auch für Kapitalgesellschaften wirtschaftlich sinnvolle Regelungen zu schaffen.

Immobilieneigentümer, die das eigen genutzte Haus oder die eigene Wohnung, die älter als zehn Jahre alt sind, durch einen Fachbetrieb energetisch sanieren lassen, können für Maßnahmen, die zwischen 2020 und 2029 durchgeführt werden, eine Steuerermäßigung von bis zu 40.000 EUR erhalten.

Die Steuerermäßigung beträgt pro Immobilie maximal 40.000 EUR und ist gestaffelt. Im Jahr des Abschlusses der Baumaßnahme sowie im Folgejahr werden 7 % der Aufwendungen, maximal 14.000 EUR gefördert. Im dritten Jahr werden 6 % der Aufwendungen, maximal 12.000 EUR als Steuerermäßigung berücksichtigt. Die Kosten des Energieberaters werden zusätzlich mit 50 % gefördert. Öffentliche Förderungen wie z. B. steuerfreie Zuschüsse schließen die Steuerermäßigung aus. Ebenso wenig sind Barzahlungen begünstigt.

Die Steuerermäßigungen sind in der „Anlage Energetische Maßnahmen“ einzutragen und die Bescheinigung des Fachunternehmens dem Finanzamt einzureichen.