Wenn es um Erbschaft- und Schenkungsteuer geht, berichten wir an dieser Stelle normalerweise über die dringend notwendigen, aber leider völlig unzulänglich umgesetzten Regelungen der Begünstigung von Unternehmensübertragungen. Aber auch bei Immobilien kann die Vermögensnachfolge Schwierigkeiten mit sich bringen. Wird nämlich Grundbesitz auf die nächste Generation übertragen, ist die Bemessungsgrundlage der aktuelle Zeitwert. Gerade in den letzten Jahren führt dies in einigen Gegenden zu so hohen Bewertungen, dass die bestehenden Freibeträge bei weitem nicht ausreichen und hohe Steuerzahlungen geleistet werden müssen. Nicht in allen Familien ist hierfür die notwendige Liquidität vorhanden. Dies kann so weit gehen, dass die Familienimmobilie in teurer Lage allein aus steuerlichen Gründen veräußert werden muss. Davon sind unter Umständen nicht nur die Eigentümer selbst, sondern auch langjährige Mieter betroffen: wenn nämlich ein neuer Eigentümer - nicht zuletzt wegen des hohen Kaufpreises - Mieterhöhungen durchsetzt.

Auch der Gesetzgeber erkennt an, dass die Erbschaftsteuer in solchen Fällen ungewollte und eigentlich auch untragbare Auswirkungen auf Immobilieneigentümer haben kann. Ausnahmeregelungen sollen die Probleme abmildern. So kann die Übertragung selbstgenutzter Wohnimmobilien gänzlich steuerfrei erfolgen, wenn diese zwischen Ehegatten oder von Todes wegen von Eltern auf ein Kind erfolgt, wobei im zweiten Fall die notwendige unverzügliche Selbstnutzung durch die nachfolgende Generation häufig ausscheidet.

Anderenfalls entsteht Erbschaftsteuer und Liquidität muss kurzfristig aufgebracht werden - es sei denn, der Fiskus zeigt sich mit einer späteren und/oder ratierlichen Zahlung einverstanden. Zu diesem Zweck kennt das Steuerrecht Stundungsregelungen. Eine davon bezieht sich konkret auf Wohnimmobilien. Das Finanzamt muss eine zinslose Stundung gewähren, wenn die Steuer nur durch Veräußerung der Immobilie aufgebracht werden könnte. Eine gute Idee, die aufgrund viel zu enger Auslegung der Finanzverwaltung derzeit aber kaum Anwendung findet. Bei weiter steigenden Immobilienpreisen ist jedoch davon auszugehen, dass sich zukünftig die Gerichte mit diesen Stundungsregelungen befassen werden müssen. Oder aber der Gesetzgeber ringt sich zu passgenaueren Lösungen, wie z. B. der Einführung ausreichend hoher Freibeträge, durch!

Das Bundesverfassungsgericht hatte die Grundsteuer als verfassungswidrig eingestuft und dem Gesetzgeber eine Neuregelung bis zum 31.12.2019 auferlegt. Nach langwierigen politischen Diskussionen haben Bundestag und Bundesrat nun kurz vor Toresschluss die Reform verabschiedet. Die Neuregelungen gelten erst ab 01.01.2025. Die Grundsätze der neuen Grundsteuer werden nachfolgend kurz skizziert.

Die Grundsteuer wird künftig für Wohnimmobilien wie folgt berechnet: zunächst wird der Grundbesitzwert ermittelt. Bestimmungsfaktoren hierzu sind der Bodenrichtwert, die Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete (anhand von Mietniveaustufen), die Grundstücksfläche, die Immobilienart und das Alter des Gebäudes. Die Steuermesszahl wird von derzeit 0,35 % auf 0,034 % gesenkt. Dies ist notwendig, da die Grundbesitzwerte künftig (im Vergleich zu den derzeitigen Einheitswerten) ansteigen werden. Kommunale sowie gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaften und Wohnungsgenossenschaften sind unter bestimmten Voraussetzungen durch einen Abschlag von 25% auf die Steuermesszahl begünstigt. Schließlich haben die Gemeinden eine Anpassungsmöglichkeit der Hebesätze. Damit kann insbesondere erreicht werden, dass die Reform keine (unzumutbaren) Belastungen, aber auch Entlastungen für die Immobilienbesitzer bewirkt.

Für Geschäftsgrundstücke soll sich der Grundbesitzwert am vereinfachten Sachwertverfahren orientieren, welches auf die gewöhnlichen Herstellungskosten für die jeweilige Gebäudeart und den Bodenrichtwert abstellt. Bei der Bewertung eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A) bleibt es beim Ertragswertverfahren, das jedoch durch eine standardisierte Bewertung der Flächen und der Hofstellen vereinfacht wird.

Für die Bundesländer ist eine Öffnungsklausel vorgesehen, damit sie die Grundsteuer auch mit einem abgeänderten Bewertungsverfahren erheben können. Im Sinne der Steuerpflichtigen sollten hierbei weitere Komplizierungen vermieden werden. Neu ist zudem die Grundsteuer C: für baureife, aber unbebaute Grundstücke können Gemeinden einen höheren Hebesatz festlegen. Damit sollen finanzielle Anreize zur Bebauung gesetzt werden. Ob eine solches Ansinnen überhaupt verfassungsgemäß ist, wird die Gerichte in Zukunft beschäftigen.

Es bleibt abzuwarten, wie sich die konkreten Be- oder Entlastungen im Einzelfall darstellen werden. Insgesamt geht der Gesetzgeber davon aus, dass die Grundsteuerreform zu einer Vereinfachung führt, da nur noch wenige, vergleichsweise einfach zu ermittelnde Parameter die Grundsteuer bestimmen. Wenigstens diese Hoffnung möge sich erfüllen.

Wird ein vorhandenes Gebäude tiefgreifend umgestaltet oder in einem solchen Ausmaß erweitert, dass die neu eingefügten Gebäudeteile dem Gesamtgebäude in bautechnischer Hinsicht das Gepräge eines neuen Gebäudes verleihen, ist von einem neuen Wirtschaftsgut auszugehen. Es liegen Herstellungskosten vor, die in der Folgezeit lediglich abgeschrieben werden können. Im Einzelfall kann hierbei auch die Einkunftserzielungsabsicht bei der Vermietung und Verpachtung erneut zu überprüfen sein. Dagegen liegen sofort abziehbare Erhaltungs- oder Modernisierungsaufwendungen vor, wenn das vorhandene Gebäude dem wesentlich verbesserten oder erweiterten Gebäude weiterhin bautechnisch das Gepräge gibt.

Zu beachten ist auch im Rahmen der sog. Drei-Objekt-Grenze zur Abgrenzung des gewerblichen Grundstückshandels, dass durch wesentliche Veränderungen an einem schon lange im Bestand befindlichen Objekt dieses erneut zum „Zählobjekt“ werden kann. Folge ist, dass der zeitliche Zusammenhang mit einer späteren Veräußerung dieses Objektes und die Frage des Vorliegens eines gewerblichen Grundstückshandels neu zu prüfen ist. Die Rechtsprechung stellt hierbei die Vornahme “besonders wertschöpfender Maßnahmen“ dem Erwerb oder der Bebauung des Grundstücks bei Berechnung der Drei-Objekt-Grenze gleich. Besondere wertschöpfende Maßnahmen sind z. B. die Umwandlungen von bisher als Mietobjekt genutzte Immobilien in Eigentumswohnung im Zusammenhang mit „erheblichen“ Sanierungsmaßnahmen.

Veränderungen von Bestandsimmobilien können aber auch Gestaltungsmöglichkeiten eröffnen. So bietet etwa die Neuentstehung eines Wirtschaftsgutes aus einem Altgebäude die Möglichkeit einer AfA-Optimierung oder der Übertragung einer bestehenden § 6b-Rücklage