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2025
Gewerbesteuer: Verlieren Sie die erweiterte Kürzung bei Verkauf von Immobilien im laufenden Jahr?
Die gewerbliche Vermietung und Verwaltung von Immobilien unterliegt grundsätzlich der Gewerbesteuer. Es gibt jedoch eine gesetzliche Regelung, die es ermöglicht, den Gewerbeertrag um einen Teil des Einheitswerts des Grundstücks zu reduzieren. Das bedeutet, dass Immobilienunternehmen unter bestimmten Voraussetzungen von der Gewerbesteuer befreit werden können. Voraussetzung für diese Reduzierung ist, dass das Unternehmen im gesamten Erhebungszeitraum – also im gesamten Kalenderjahr – die begünstigte Tätigkeit ausübt. Eine nur teilweise Nutzung oder Verwaltung reicht dafür nicht aus.
Für Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten oder nutzen, gibt es die sogenannte erweiterte Kürzung. Dabei wird der gesamte Gewinn aus der Vermietung oder Nutzung von Immobilien von der Gewerbesteuer befreit. Wichtig zu wissen: Diese erweiterte Kürzung ist eine gesetzlich festgelegte Regelung, keine freiwillige Steuererleichterung, und es gibt klare Vorgaben, was als „Verwaltung und Nutzung“ von Grundbesitz gilt. Nur spezifische Nebentätigkeiten sind erlaubt, selbst aber nicht steuerbefreit.
In einem Urteil hat der Bundesfinanzhof (BFH) nun klargestellt, dass die erweiterte Kürzung nur gewährt werden kann, wenn das Unternehmen im gesamten Jahr der Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes nachgeht. Eine Unterbrechung dieser Tätigkeit, auch nur für einen Tag, führt bereits dazu, dass die Steuervergünstigung für das gesamte Jahr verloren geht. Es reicht also nicht aus, wenn das Unternehmen fast das ganze Jahr über Immobilien verwaltet. Ein einzelner Tag ohne die Tätigkeit kann dazu führen, dass das Unternehmen die Steuervergünstigung nicht mehr in Anspruch nehmen kann. Dies ist besonders wichtig für Unternehmen, die ihren gesamten Immobilienbestand veräußern wollen. Der genaue Zeitpunkt des Verkaufs ist entscheidend, um die Steuervergünstigung nicht zu verlieren. Im Vertrag muss der Übergabezeitpunkt exakt auf den 31. Dezember um 23:59 Uhr festgelegt werden. Würde dagegen beispielsweise zu Beginn des 31.12. oder an einem anderen Tag des Jahres die letzte(n) Immobilie(n) veräußert, entfiele die Begünstigung für den gesamten davorliegenden Zeitraum des Jahres.
Für Immobilienunternehmen ist es daher unerlässlich, die Verwaltung und Nutzung ihrer Immobilien sorgfältig zu planen und vor allem bei Aufgabe der Tätigkeit die Gewerbesteuerfreiheit im letzten Jahr sicherzustellen.
Ihr Ansprechpartner:
Prof. Dr. Mario Henry Meuthen
Steuerberater, Master of Science
+49 (0)40 734 420 600 | E-Mail
Neues zum Verwaltungsvermögen bei Grundstücken in Bebauung
Bei Übertragung von Betriebsvermögen hat der Gesetzgeber Möglichkeiten geschaffen, die bei optimaler Gestaltung das Betriebsvermögen bis zu 100% steuerfrei stellen könnten. Um dieses Ziel zu erreichen, sind einige Hürden zu überwinden. Eine dieser Hürden stellt das sogenannte Verwaltungsvermögen dar, das der Gesetzgeber nicht begünstigen will. Hierzu gehören beispielsweise an Dritte überlassene Grundstücke und Bauten, Anteile an Kapitalgesellschaften von unter 25%, Kunstgegenstände oder Wertpapiere und vergleichbare Forderungen. Auch Finanzmittel wie Geld, Sparanlagen, Festgeldkonten und Forderungen aus Lieferungen und Leistungen werden bei der Ermittlung des Verwaltungsvermögens mit einbezogen. Hat man das Verwaltungsvermögen identifiziert und bewertet, entscheidet diese Größe darüber, ob und in welchem Umfang Begünstigungen in Frage kommen.
Das Finanzgericht Münster (FG) hatte in einen Fall zu entscheiden, ob ein in Bebauung befindliches Grundstück, das nach Fertigstellung des Gebäudes an Dritte vermietet werden sollte, am Bewertungsstichtag dem Verwaltungsvermögen zuzuordnen ist. Das Finanzamt vertrat die Auffassung, dass allein die Absicht, das Gebäude nach Fertigstellung an Dritte zu vermieten, für die Zuordnung zum Verwaltungsvermögen ausreichend sei. Der Steuerpflichtige wollte die Qualifizierung als Verwaltungsvermögen verhindern und bekam Recht. Das FG entschied, dass es für die Einordnung als Verwaltungsvermögen nicht auf die beabsichtigte zukünftige Nutzungsüberlassung ankommt, sondern allein die tatsächlichen Verhältnisse am Übertragungsstichtag maßgebend sind.
Für die Unternehmensnachfolge hat dieses Urteil große Bedeutung, da Grundbesitz regelmäßig hohe Werte aufweist und somit erheblichen Einfluss darauf hat, ob und in welchem Umfang eine Verschonung des Betriebsvermögens erfolgen kann. Das Urteil könnte auch eine Rolle für die Frage spielen, ob das sogenannte "Leerstandsmodell", also der bewusste Verzicht auf eine Vermietung im geplanten Schenkungszeitpunkt, ein gangbarer Weg ist. Es sei allerdings darauf hingewiesen, dass die Revision gegen dieses Urteil zugelassen ist und bei einem möglichen weiteren Rechtsgang der Bundesfinanzhof anders entscheiden könnte.
