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2026
Steuernachteile durch "Anschaffungsnahe Herstellungskosten" nach Immobilienkauf
Wird eine Immobilie erworben und umfangreich renoviert, muss Folgendes im Blick bleiben: Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungskosten (ohne Umsatzsteuer) innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung 15 % der Gebäudeanschaffungskosten, gelten diese als „anschaffungsnahe Herstellungskosten" mit der Folge, dass die Kosten nicht sofort steuerlich abziehbar sind, sondern die Anschaffungskosten des Gebäudes erhöhen und sich nur über die Abschreibung auswirken. Daraus kann sich ein erheblicher Liquiditätsnachteil ergeben, da die Beträge für die Renovierung abfließen, sich aber gleichzeitig nicht in niedrigeren Steuerzahlungen niederschlagen.
Nicht erfasst werden Erweiterungen sowie jährlich übliche Erhaltungsarbeiten. Hintergrund ist die typisierende Annahme, dass größere Renovierungen kurz nach dem Kauf wirtschaftlich noch zur Anschaffung gehören und daher nicht durch einen Sofortabzug „vorgezogen“ werden sollen.
Voraussetzung der Regelung ist eine entgeltliche Anschaffung. Eine Entnahme aus dem Betriebsvermögen ist keine Anschaffung – ebenso wenig eine reine Schenkung. Anders kann es bei Schenkungen unter Auflage sein, etwa wenn im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge Ausgleichszahlungen zu leisten sind: Solche Zahlungen gelten steuerlich als Anschaffungskosten, sodass die 3-Jahres-/15-%-Grenze greift.
Welche Aufwendungen in die 15-%-Grenze einzubeziehen sind, hat die Rechtsprechung weiter präzisiert: Abfindungen an „weichende“ Mieter für eine vorzeitige Räumung zählen nicht zu den baulichen Maßnahmen am Gebäude und können daher regelmäßig sofort abziehbar sein. Gleiches gilt für Kosten der unmittelbaren Beseitigung von Brandschäden. Bei Eigentumswohnungen ist die 15-%-Grenze wohnungsbezogen zu prüfen; anteilige Aufwendungen am Gemeinschaftseigentum sind dabei einzurechnen.
Für die Praxis gilt: Beim Kauf von renovierungsbedürftigen Objekten sollten die Renovierungskosten früh überschlagen werden. Ist absehbar, dass die 15 % überschritten werden, kann eine zeitliche Streckung über den Dreijahreszeitraum hinaus helfen. Laufende Erhaltungsaufwendungen sollten immer gesondert dokumentiert werden. Gerade bei Übertragungen im Familienkreis kann überlegt werden, ob Gestaltungen wie Nießbrauch, Erbbaurecht oder ein teilentgeltlicher Erwerb eine sinnvolle Alternative darstellen.
"Erweiterte Kürzung" bei der Gewerbesteuer - Stolperfalle bei mitvermieteten Betriebsvorrichtungen
Die sogenannte "erweiterte Kürzung" bei der Gewerbesteuer hat große praktische Relevanz. Sie greift bei der ausschließlichen Vermietung oder Verpachtung von eigenem Grundbesitz und stellt die entsprechenden Einkünfte von der Gewerbesteuer frei. In Zusammenhang mit GmbHs führt die Regelung zu einer attraktiven Steuererleichterung.
Allerdings gelten dafür sehr strenge Anforderungen. Schon eine sehr geringfügige anderweitige Tätigkeit, beispielsweise die Mitüberlassung von Betriebsvorrichtungen, kann problematisch sein ("Ausschließlichkeitskriterium"). In der Vergangenheit wurde das zumindest von der Finanzverwaltung als grundsätzlich kürzungsschädlich eingestuft. Nach Auffassung des Bundesfinanzhofs (BFH) konnte die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen in bestimmten Einzelfällen dagegen ausnahmsweise zulässig sein. Auch in einem aktuellen Urteil hat der BFH wieder eine solche Ausnahme bejaht: Hier wurde ein Kaufhaus inklusive Lastenaufzug - das klassische Beispiel für eine Betriebsvorrichtung - vermietet. Laut BFH war die Mitvermietung des Lastenaufzugs ein zwingend notwendiger Teil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten eigenen Grundstücksverwaltung und überschritt auch in quantitativer Hinsicht nicht die Grenzen eines unbedeutenden Nebengeschäfts. Deswegen konnte trotzdem die erweiterte Kürzung in Anspruch genommen werden. Allerdings gilt diese nur für die Einkünfte aus der Vermietung des Gebäudes. Der Mietanteil, der auf den Lastenaufzug entfällt, unterliegt weiterhin der Gewerbesteuer.
Zu beachten ist, dass das Urteil sich auf die Jahre 2016 bis 2020 bezieht. Ab 2021 wurde eine gesetzliche Regelung eingefügt, wonach die Vermietung von Betriebsvorrichtungen unschädlich ist, wenn die Einnahmen daraus nicht höher als 5 % der gesamten Mieteinnahmen sind. Dadurch wurden die quantitativen Grenzen des BFH ins Gesetz übernommen: Deswegen muss sich ab 2021 auch die Finanzverwaltung an diese Vorgaben halten.
Außerdem hat der BFH in dem Urteil seine Rechtsprechung bestätigt, dass auch bei der Betriebsverpachtung die erweiterte Kürzung in Anspruch genommen werden kann, wenn der Betrieb nur aus eigenem Grundbesitz besteht.
Ihr Ansprechpartner:
Helmut Heinrich
Diplom-Kaufmann, Wirtschaftsprüfer und Steuerberater
+49 (0)40 734 420 600 | E-Mail
Grundstück überbewertet: Muss das Finanzamt für Verkehrswertgutachten löhnen?
Die Ermittlung des steuerlich „richtigen“ Werts einer Immobilie führt regelmäßig zu Streitigkeiten zwischen der Finanzverwaltung auf der einen und den Steuerpflichtigen und deren Beratern auf der anderen Seite. Oftmals überzeugt erst ein kostspieliges Gutachten eines Sachverständigen die Finanzverwaltung, von ihren mitunter sehr hohen Bewertungen zugunsten des Steuerpflichtigen abzurücken, wobei der Steuerpflichtige nicht selten auf den Kosten des Gutachtens sitzen bleibt. Das ist unbefriedigend, weil die Finanzämter ohne Risiko überzogene und wirklichkeitsferne Werte in den Raum stellen können. Anlass zur Hoffnung gibt nun ein Beschluss des Finanzgerichts Baden-Württemberg aus Oktober 2025 betreffend die Grundsteuer, die Kosten eines Gutachtens von der Finanzverwaltung zurückzuholen.
Im Verfahren wehrte sich der Steuerpflichtige gegen den von der Finanzverwaltung ermittelten Grundsteuerwert und trug schon im Rahmen des Einspruchsverfahrens anhand konkreter Nachweise vor, dass das Grundstück durch die Finanzverwaltung erheblich überbewertet wurde. Doch erst nach Ablehnung des Einspruchs holte sich der Steuerpflichtige im Zuge des folgenden Klageverfahrens ein Sachverständigengutachten ein und wies damit den niedrigeren Grundstückswert nach. Daraufhin folgte die Finanzverwaltung dem Gutachten und änderte den Bescheid entsprechend.
Das Gericht erlegte dem Finanzamt nach billigem Ermessen die Kosten für die Einholung des Gutachtens auf. Die ursprüngliche Bewertung durch die Finanzverwaltung sei als erhebliche Überbewertung anzusehen, die unter Berücksichtigung der durch den Steuerpflichtigen vorgebrachten Argumente auch im Voraus schon offenkundig war.
Die Entscheidung ist zu begrüßen und stärkt den effektiven Rechtsschutz der Steuerpflichtigen. Die Kostentragung durch das Finanzamt ist nach den Maßstäben des Gerichts gerade dann gerechtfertigt, wenn der geringere Wert, der durch ein qualifiziertes Gutachten nachgewiesen wird, auch für das Finanzamt leicht erkennbar war und auf diesen Umstand bereits im Verwaltungsverfahren hingewiesen wurde.
Trotz der begrüßenswerten Entwicklung lassen sich die Entscheidungsgrundsätze wohl nicht auf Grundstücksbewertungen im Rahmen der Erbschafts- und Schenkungssteuer oder Ertragsteuern übertragen. So sind sich die Finanzgerichte hier weiterhin uneinig, ob die Kosten für ein Gutachten in einem Klageverfahren im Fall eines Erfolgs des Steuerpflichtigen zu erstatten sind. Eine Entscheidung dieser Frage zugunsten der Steuerpflichtigen durch den Bundesfinanzhof wäre wünschenswert, da die Finanzgerichte gerade auch nicht verpflichtet sind, selbst ein Sachverständigengutachten zur Bestimmung des Grundbesitzwerts auf Staatskosten einzuholen. Höchstrichterlich geklärt ist jedoch, dass ein Steuerpflichtiger stets die Kosten des Sachverständigen trägt, wenn er im Einspruchsverfahrens ein Gutachten vorlegt.
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Helmut Heinrich
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