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Juli 2025

Erweiterte Gewerbesteuerkürzung: Die Krux mit der Drei-Objekt-Grenze

Kapitalgesellschaften unterliegen kraft Rechtsform der Körperschaft- und Gewerbesteuer. Besteht der Zweck der Gesellschaft ausschließlich in der Verwaltung und Nutzung von eigenem Vermögen, ist der Gewerbeertrag auf Antrag des Unternehmens um den Teil zu kürzen, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt (sog. "Erweiterte Kürzung"), sodass sich das sehr günstige Ergebnis einer Besteuerung nur mit Körperschaftsteuer einstellt.

Voraussetzung dieses Gestaltungsmodells ist es, dass das Grundstücksunternehmen den Rahmen der bloßen Vermögensverwaltung nicht überschreitet. Die Fruchtziehung aus der Nutzung der Grundstücke darf dazu gegenüber der Realisierung von Umschichtungsgewinnen nicht in den Hintergrund treten, wovon beim Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandels – Veräußerung von drei Objekten innerhalb von fünf Jahren nach Erwerb oder Errichtung – ausgegangen wird.

Der fünf Jahreszeitraum ist keine starre sondern lediglich eine indizielle Grenze. Der Bundesfinanzhof hat dazu ein Finanzgerichtsurteil (FG) zurückgewiesen. Das FG entschied in dem betroffenen Verfahren, dass die Veräußerung von mehr als drei Objekten (13 Objekte) im sechsten Jahr mangels Veräußerungen und Vorbereitungshandlungen im fünf Jahreszeitraum nicht zu einem gewerblichen Grundstückshandel führt und der erweiterten Kürzung nicht entgegensteht.

Entscheidend ist neben den typisierten Indizien auch der Einzelsachverhalt. Das Finanzamt ist im Urteilsfall sowohl im Veranlagungs- als auch im Einspruchsverfahren von einem gewerblichen Grundstückshandel ausgegangen und hat die erweiterte Kürzung versagt. Um böse Überraschungen und Steuernachteile zu vermeiden, empfiehlt es sich bei Veräußerungsabsicht, vorab genau zu prüfen und entsprechend zu gestalten.


Steffen Kopitza, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater und Master of Science

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Die Rentner-GmbH bei Mergers & Acquisitions

Im Kontext von Mergers & Acquisitions (M&A) stehen Gesellschafter einer Kapitalgesellschaft nicht nur vor bilanziellen und steuerlichen Herausforderungen, sondern oft auch vor der Frage, wie mit bestehenden Pensionszusagen umzugehen ist. Insbesondere bei einer M&A-Transaktionen kann die Übernahme von Pensionsverpflichtungen durch den Käufer problematisch sein, da diese die Bilanz belasten und die Attraktivität der Transaktion mindern. Eine etablierte Lösung ist die Auslagerung der Verpflichtungen auf eine sogenannte "Rentner-GmbH", die speziell gegründet wird, um Pensionsansprüche zu übernehmen.

Dazu wird die zu veräußernde oder zu verschmelzende GmbH vollständig und schuldrechtlich von der Pensionszusage befreit, wobei gleichzeitig ein steuerpflichtiger Lohnzufluss beim Gesellschafter (-Geschäftsführer) vermieden wird. Der Gesellschafter behält die volle Dispositionshoheit über das gesamte Versorgungskapital und kann dieses flexibel steuern. Die steuerlichen Regelungen sind zudem vorteilhaft: Die übernehmende Rentner-GmbH darf auf den entstehenden Übernahmefolgegewinn eine gewinnmindernde Rücklage bilden, was eine (nahezu) steuerneutrale Übernahme im Übertragungsjahr ermöglicht. Die übertragende Gesellschaft darf die Verluste dagegen sofort ansetzen. Dadurch entsteht ein Steuerstundungseffekt. Darüber hinaus lassen sich Aufwendungen aus der laufenden Verwaltung der Pensionsverpflichtungen über 14 Jahre mit der Auflösung der Rücklage verrechnen.

Die Übertragung von Pensionszusagen auf eine Rentner-GmbH birgt jedoch auch Risiken. Kleine Gestaltungsfehler können zu verdeckten Gewinnausschüttungen oder Nachversteuerungen führen. Zudem muss die GmbH dauerhaft ausreichend liquide sein, um die Zahlung der Pensionsleistungen sicherstellen zu können.

Im Ergebnis bietet die Rentner-GmbH im M&A-Kontext aber eine steuerlich effiziente und rechtlich abgesicherte Möglichkeit, Pensionszusagen auszulagern und Unternehmenstransaktionen für Käufer und Verkäufer deutlich attraktiver zu gestalten.


Prof. Dr. Mario Henry Meuthen, Steuerberater

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