Mit Sonderabschreibungen soll der Mietwohnungsneubau steuerlich gefördert werden. Sonderabschreibungen stellen zwar nur einen temporären steuerlichen Effekt dar, können wirtschaftlich aber vorteilhaft wirken, weil zu Beginn der Vermietung Steuerzahlungen vermindert werden und zunächst eine höhere Liquidität verbleibt. In späteren Jahren kehrt sich dieser Effekt um.

 

Die Sonderabschreibung knüpft an verschiedene Voraussetzungen, die aufgrund erheblich gestiegener Baukosten inzwischen teilweise nicht mehr zeitgemäß sind. Mit dem Wachstumschancengesetz reagierte der Gesetzgeber darauf und justierte die Regelungen zur Sonderabschreibung nach.

 

Folgende Voraussetzungen gelten:

 

• Zeitfenster: Eine 5%ige Sonderabschreibung im Jahr der Anschaffung und in den folgenden drei Jahren setzt voraus, dass ein Bauantrag oder eine Bauanzeige im Zeitraum 1.1.2023 bis 30.9.2029 erfolgt.

 

• Effizienzvorgaben: Die Sonderabschreibung kann nur gewährt werden, wenn die Kriterien für ein „Effizienzhaus 40“ mit Nachhaltigkeitsklasse erfüllt und durch ein „Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude“ nachgewiesen wird.

 

• Baukostenobergrenze: Es gilt eine Baukostenobergrenze von 5.200,00 EUR/qm Wohnfläche. Fallen höhere Anschaffungs-/ Herstellungskosten pro qm Wohnfläche an, führt das zum vollständigen Ausschluss der Sonderabschreibung.

 

• Förderhöchstgrenze: Es greift eine Förderhöchstgrenze von 4.000,00 EUR/qm Wohnfläche. Die Baukostenobergrenze darf nicht mit der Förderhöchstgrenze verwechselt werden. Während Erstere über das „ob“ der Förderung entscheidet, deckelt Letztere lediglich die Höhe der Abschreibung.

 

Vermieter, die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen, müssen bei Beantragung der Sonderabschreibung nach neuem Recht die Voraussetzungen nach der De-Minimis-Verordnung nicht einhalten. Diese Regelung gilt nur noch, sofern die Sonderabschreibung im Rahmen einer Gewinnermittlung geltend gemacht wird.

 

Das Bundesfinanzministerium hat zur alten und neuen Fassung der Sonderabschreibung zwei Checklisten veröffentlicht. Diese sollten bei Beantragung der Sonderabschreibung mit der Steuererklärung übermittelt werden, um Nachfragen des Finanzamtes zu vermeiden.

Die signifikante Anhebung der Förderhöchstgrenze für aktuelle Neubauprojekte (um beachtliche 60 %) macht die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung nun erheblich attraktiver, da Baukosten stärker in die Bemessungsgrundlage einfließen.

Verschiedentlich sehen Tarifverträge die Verpflichtung für den Arbeitgeber vor, älteren Arbeitnehmern ab einem bestimmten Alter und abhängig von der Betriebszugehörigkeit zusätzliche Urlaubstage zu gewähren. Bisher ging die Finanzverwaltung in diesen Fällen davon aus, dass für diese zusätzlichen Urlaubstage keine Rückstellung gebildet werden darf. Dem ist der Bundesfinanzhof nun entgegengetreten: Die Altersfreizeit werde von den Mitarbeitern durch ihre Arbeitsleistung bis zum Erreichen der Altersgrenze und der notwendigen Betriebszugehörigkeit erdient, ist damit verursacht und letztendlich auch rückstellungsfähig. Der Aufwand für die Altersfreizeit wirkt sich damit steuerlich schon früher aus. Bei der Bewertung sind Abzinsungsgebot und geschätzte Fluktuation zu berücksichtigen.

Das Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz kennt verschiedenste Begünstigungsvorschriften - beispielsweise für Betriebsvermögen, vermietete Wohnungen oder auch das selbstgenutzte Familienheim. So unterschiedlich die Vorschriften sind, allen ist gemein, dass die Begünstigung nicht möglich ist, soweit das erhaltene Vermögen weiterübertragen wird. Dies ist in Erbfällen regelmäßig dann der Fall, wenn ein Nachlass im Rahmen einer Erbauseinandersetzung geteilt werden muss. In diesen Fällen ist es jedoch möglich, dass derjenige, auf den das Vermögen letztlich übertragen wird, die Begünstigung in Anspruch nimmt. Damit das aber tatsächlich funktioniert, ist bei der Erbauseinandersetzung Sorgfalt geboten.

 

Entscheidend ist, dass die Weiterübertragung der betroffenen Vermögensgegenstände im Rahmen der Teilung des Nachlasses aufgrund der erstmaligen Willensbildung erfolgt. Wird dagegen zunächst eine Entscheidung getroffen, die später durch eine neue Entscheidung ersetzt wird, kann kein Begünstigungstransfer mehr stattfinden - die Begünstigungen entfallen. Gerade bei komplexen Erbfällen ist es daher dringend zu empfehlen, von Beginn an eine sinnvolle Aufteilung und Gestaltung zu erarbeiten, um die erbschaftsteuerlichen Befreiungen weitestgehend zu erhalten.

 

Dabei gibt es eine gute Nachricht: Der Bundesfinanzhof hat kürzlich der Finanzverwaltung insofern eine Absage erteilt, als diese den Begünstigungstransfer pauschal nur innerhalb der ersten sechs Monate nach dem Erbfall zulassen wollte. Wenn die Nachlassteilung länger dauert, was in der Praxis eher die Regel als die Ausnahme sein dürfte, ist ein Begünstigungstransfer nach Ansicht der Finanzverwaltung automatisch ausgeschlossen. Das Urteil ist eine erhebliche Erleichterung für schwierige Fälle, bei denen Kompromisse gefunden werden müssen. Leider hat die Finanzverwaltung bisher nicht reagiert. Es ist aber zu hoffen, dass diese sinnvolle Rechtsprechung vollumfänglich akzeptiert wird.

Eine Sanierung von Unternehmen in wirtschaftlicher Schieflage setzt in aller Regel voraus, dass Gläubiger ganz oder teilweise auf ihre Forderungen verzichten. Selbst wenn allerdings der in aller Regel für sich genommen schon sehr komplexe Verhandlungsprozess mit den Gläubigern zu einem erfolgreichen Ergebnis kommt, ist die Sanierung damit noch nicht auf den Weg gebracht. Verzichten nämlich die Gläubiger auf Forderungen, entsteht beim zu sanierenden Unternehmen ein Ertrag. Je nach Konstellation kann dies zu einer Gewinnsituation führen, die wegen nicht ausreichender Verluste oder der Mindestbesteuerung Steuerzahlungen auslöst. Die Forderungsverzichte gehen damit zumindest teilweise in Leere - oder vielmehr ans Finanzamt. Dieser Effekt ist offensichtlich unerwünscht. Naheliegend ist deshalb, dass diese so genannten "Sanierungsgewinne" von der Besteuerung ausgenommen werden. Das praktiziert die Finanzverwaltung - seit Mitte der 90er Jahres zweitweise ohne gesetzliche Grundlage - auch schon immer so. Grundlage waren zuletzt die im so genannten "Sanierungserlass" geregelten Voraussetzungen. Im Jahr 2016 setzte der Bundesfinanzhof hier jedoch einen Schlusspunkt und entschied, dass eine solche Steuerbefreiung durch die Finanzverwaltung gar nicht rechtmäßig sein kann, so dass sich der Gesetzgeber genötigt sah, die Freistellung der Sanierungsgewinne ausdrücklich im Einkommensteuergesetz zu regeln. Damit ist die notwendige Steuerbefreiung von Sanierungsgewinnen auch aktuell möglich.

 

Bei dieser in Krisenlagen so wichtigen steuerlichen Norm besteht allerdings die Problematik, dass die Voraussetzungen für die Befreiung nicht eindeutig sind. Diese Unsicherheit stellt im Normalfall einen Hinderungsgrund für die Gläubiger dar, sodass im ohnehin schon zeitintensiven Sanierungsprozess auch noch eine verbindliche Auskunft über die Steuerfreistellung beim Finanzamt einzuholen ist. Ein kompliziertes Unterfangen, müssen doch komplexe Sachverhalt dargelegt und die Sanierung begründet werden. Hinzu kommt der meist große Zeitdruck, der auf gewöhnlich eher längere Bearbeitungsdauern in den Finanzämtern prallt. Oft geht das gut - weil die Zuständigen den Ernst der Lage erkennen. Trotzdem empfiehlt es sich, die Notwendigkeit der "Mithilfe" des Finanzamts von Anfang an mitzudenken und zeitlich einzuplanen. Aber nicht nur zeitlich, auch finanziell ist das Thema einzukalkulieren: Die Erstellung eines Antrags auf verbindliche Auskunft verursacht Kosten, hinzu kommt die Gebühr des Finanzamts. Damit kommt der Steuer auch in einer wirtschaftlich kritischen Phase überraschend große Bedeutung zu.