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Gewerbesteuer: Verlieren Sie die erweiterte Kürzung bei Verkauf von Immobilien im laufenden Jahr?

Die gewerbliche Vermietung und Verwaltung von Immobilien unterliegt grundsätzlich der Gewerbesteuer. Es gibt jedoch eine gesetzliche Regelung, die es ermöglicht, den Gewerbeertrag um einen Teil des Einheitswerts des Grundstücks zu reduzieren. Das bedeutet, dass Immobilienunternehmen unter bestimmten Voraussetzungen von der Gewerbesteuer befreit werden können. Voraussetzung für diese Reduzierung ist, dass das Unternehmen im gesamten Erhebungszeitraum – also im gesamten Kalenderjahr – die begünstigte Tätigkeit ausübt. Eine nur teilweise Nutzung oder Verwaltung reicht dafür nicht aus.

Für Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten oder nutzen, gibt es die sogenannte erweiterte Kürzung. Dabei wird der gesamte Gewinn aus der Vermietung oder Nutzung von Immobilien von der Gewerbesteuer befreit. Wichtig zu wissen: Diese erweiterte Kürzung ist eine gesetzlich festgelegte Regelung, keine freiwillige Steuererleichterung, und es gibt klare Vorgaben, was als „Verwaltung und Nutzung“ von Grundbesitz gilt. Nur spezifische Nebentätigkeiten sind erlaubt, selbst aber nicht steuerbefreit.

In einem Urteil hat der Bundesfinanzhof (BFH) nun klargestellt, dass die erweiterte Kürzung nur gewährt werden kann, wenn das Unternehmen im gesamten Jahr der Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes nachgeht. Eine Unterbrechung dieser Tätigkeit, auch nur für einen Tag, führt bereits dazu, dass die Steuervergünstigung für das gesamte Jahr verloren geht. Es reicht also nicht aus, wenn das Unternehmen fast das ganze Jahr über Immobilien verwaltet. Ein einzelner Tag ohne die Tätigkeit kann dazu führen, dass das Unternehmen die Steuervergünstigung nicht mehr in Anspruch nehmen kann. Dies ist besonders wichtig für Unternehmen, die ihren gesamten Immobilienbestand veräußern wollen. Der genaue Zeitpunkt des Verkaufs ist entscheidend, um die Steuervergünstigung nicht zu verlieren. Im Vertrag muss der Übergabezeitpunkt exakt auf den 31. Dezember um 23:59 Uhr festgelegt werden. Würde dagegen beispielsweise zu Beginn des 31.12. oder an einem anderen Tag des Jahres die letzte(n) Immobilie(n) veräußert, entfiele die Begünstigung für den gesamten davorliegenden Zeitraum des Jahres.

Für Immobilienunternehmen ist es daher unerlässlich, die Verwaltung und Nutzung ihrer Immobilien sorgfältig zu planen und vor allem bei Aufgabe der Tätigkeit die Gewerbesteuerfreiheit im letzten Jahr sicherzustellen.


Prof. Dr. Mario Henry Meuthen, Steuerberater

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Neues zum Verwaltungsvermögen bei Grundstücken in Bebauung

Bei Übertragung von Betriebsvermögen hat der Gesetzgeber Möglichkeiten geschaffen, die bei optimaler Gestaltung das Betriebsvermögen bis zu 100% steuerfrei stellen könnten. Um dieses Ziel zu erreichen, sind einige Hürden zu überwinden. Eine dieser Hürden stellt das sogenannte Verwaltungsvermögen dar, das der Gesetzgeber nicht begünstigen will. Hierzu gehören beispielsweise an Dritte überlassene Grundstücke und Bauten, Anteile an Kapitalgesellschaften von unter 25%, Kunstgegenstände oder Wertpapiere und vergleichbare Forderungen. Auch Finanzmittel wie Geld, Sparanlagen, Festgeldkonten und Forderungen aus Lieferungen und Leistungen werden bei der Ermittlung des Verwaltungsvermögens mit einbezogen. Hat man das Verwaltungsvermögen identifiziert und bewertet, entscheidet diese Größe darüber, ob und in welchem Umfang Begünstigungen in Frage kommen.

Das Finanzgericht Münster (FG) hatte in einen Fall zu entscheiden, ob ein in Bebauung befindliches Grundstück, das nach Fertigstellung des Gebäudes an Dritte vermietet werden sollte, am Bewertungsstichtag dem Verwaltungsvermögen zuzuordnen ist. Das Finanzamt vertrat die Auffassung, dass allein die Absicht, das Gebäude nach Fertigstellung an Dritte zu vermieten, für die Zuordnung zum Verwaltungsvermögen ausreichend sei. Der Steuerpflichtige wollte die Qualifizierung als Verwaltungsvermögen verhindern und bekam Recht. Das FG entschied, dass es für die Einordnung als Verwaltungsvermögen nicht auf die beabsichtigte zukünftige Nutzungsüberlassung ankommt, sondern allein die tatsächlichen Verhältnisse am Übertragungsstichtag maßgebend sind.

Für die Unternehmensnachfolge hat dieses Urteil große Bedeutung, da Grundbesitz regelmäßig hohe Werte aufweist und somit erheblichen Einfluss darauf hat, ob und in welchem Umfang eine Verschonung des Betriebsvermögens erfolgen kann. Das Urteil könnte auch eine Rolle für die Frage spielen, ob das sogenannte "Leerstandsmodell", also der bewusste Verzicht auf eine Vermietung im geplanten Schenkungszeitpunkt, ein gangbarer Weg ist. Es sei allerdings darauf hingewiesen, dass die Revision gegen dieses Urteil zugelassen ist und bei einem möglichen weiteren Rechtsgang der Bundesfinanzhof anders entscheiden könnte.


Claudia Schäfer, Steuerberaterin

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Steuerpflicht einer Mieterabfindung

Zahlungen des Vermieters an den Mieter für die vorzeitige Aufgabe von Mietrechten, wie z. B. des Besitzrechts oder Mieterschutzes, unterliegen grundsätzlich nicht der Einkommensbesteuerung als sonstige Einkünfte. Dies gilt auch, wenn die Zahlung im Vertrag eine andere Bezeichnung erhält. Ein kürzlich erlassenes Urteil des Finanzgerichts München bestätigt diese Regelung. Im entschiedenen Fall ging es um eine Zahlung, die ursprünglich als „Umzugsbeihilfe“ deklariert wurde, jedoch nach Ansicht des Gerichts wirtschaftlich eine Abfindung für die Aufgabe von Mietrechten darstellte. Entscheidend für die steuerliche Einordnung ist die tatsächliche wirtschaftliche Wirkung der Zahlung, nicht die gewählte Bezeichnung. Wenn die Zahlung den Verlust von Mietrechten kompensiert, handelt es sich um eine steuerfreie Abfindung, unabhängig davon, wie sie im Vertrag genannt wird. Das Urteil bekräftigt, dass solche Zahlungen nicht als steuerpflichtige Einkünfte betrachtet werden.


Daniela Düwel, Steuerberaterin, Diplom-Betriebswirtin

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Grundsteuerreform und das Bundesmodell – Es bleibt spannend!

Das Bundesverfassungsgericht hatte im Jahr 2018 das derzeitige System der grundsteuerlichen Bewertung für verfassungswidrig erklärt, da es gleichartige Grundstücke unterschiedlich behandele und so gegen das im Grundgesetz verankerte Gebot der Gleichbehandlung verstoße. Aufgrund dessen wurde die Grundsteuerermittlung reformiert. Dazu gibt es ein sogenanntes, in Teilen recht pauschal vorgehendes, Bundesmodell, das von 11 von 16 Bundesländern genutzt wird. Die Umsetzung befindet sich mittlerweile auf der Zielgeraden. In den vergangenen Wochen und Monaten haben zahlreiche Eigentümerinnen und Eigentümer vom Finanzamt den Bescheid über die Feststellung des Grundsteuerwerts und den Bescheid über die Festsetzung des Grundsteuermessbetrags für ihren Grundbesitz erhalten.

Das Finanzgericht Rheinland-Pfalz hatte Ende letzten Jahres bereits beeindruckend deutlich ernsthafte Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit des Bundesmodells geäußert. Auf die Beschwerden des Finanzamts hatte sich nun der Bundesfinanzhof (BFH) damit beschäftigt. Grundlage des Urteils waren zwei Grundstückseigentümer, die gerichtlich gegen ihre Bescheide vorgegangen waren, weil sie den mit Hilfe einer Vielzahl von Typisierungen und Pauschalierungen ermittelten Grundsteuerwert für deutlich zu hoch hielten. Unter anderem wurden dabei schlechte Zugänglichkeit des Grundstücks beziehungsweise ein sehr schlechter Zustand des Hauses angeführt. In beiden Streitfällen kam der BFH zum Ergebnis, es sei bei summarischer Prüfung nicht auszuschließen, dass die Grundstückseigentümer jeweils aufgrund einzelfallbezogener Besonderheiten den erfolgreichen Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts ihrer Grundstücke mit der erforderlichen Abweichung zu den festgestellten Grundsteuerwerten führen könnten. Eine abschließende Entscheidung über die Verfassungsmäßigkeit des neuen Bewertungsrechts ist damit jedoch nicht verbunden.

Deshalb müssten die Immobilien-Inhaber zukünftig die Chance bekommen, mit einem Gutachten darzulegen, dass der Wert ihrer Immobilie so stark abweicht, dass das Übermaßverbot berührt ist. Bei verfassungskonformer Auslegung der Bewertungsvorschriften, so das Gericht, müsse die Möglichkeit eingeräumt werden, bei einer Verletzung des Übermaßverbots einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen, auch wenn der Gesetzgeber einen solchen Nachweis nicht ausdrücklich geregelt habe. Allerdings müssen die Betroffenen Abweichungen von mindestens 40 Prozent glaubhaft machen, damit es am Ende auch zu einer Korrektur der Steuer kommt. Ist die Differenz kleiner, ändert sich nichts an der pauschal festgesetzten Steuer.

Die beiden Urteile zeigen, dass das Bundesmodell weiter in der Kritik steht. In Baden-Württemberg, das dem Bundesmodell in modifizierter Form folgt, sind jedoch erste Musterklagen vor dem Finanzgericht gescheitert.


Stephan Dreckmann, Wirtschaftsprüfer und Steuerberater

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Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer für Gebäudeabschreibung

Steuerrechtlich werden Gebäude grundsätzlich linear und unter Zugrundelegung von typisierenden Nutzungsdauern abgeschrieben. Dem Steuerpflichtigen steht allerdings die Möglichkeit offen, das Gebäude unter Berücksichtigung der tatsächlich kürzeren Nutzungsdauer abzuschreiben. Hier trifft den Steuerpflichtigen die Nachweispflicht. Die Finanzverwaltung legt strenge Anforderungen an Gutachten für diesen Nachweis fest, die sowohl an die Qualifikation des Gutachters als auch den Inhalt des Gutachtens sowie die Nachweismethode betreffen.

Der Bundesfinanzhof (BFH) widerspricht nun in einem aktuellen Urteil Teilen der Anforderungen der Finanzverwaltung. Insbesondere sei für die Nachweiserbringung jede sachverständige Methode denkbar, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint. Eine schlichte Bezugnahme auf die modellhafte Ermittlung der Nutzungsdauer nach der ImmoWertV wird jedoch auch vom BFH als unzureichend erachtet. Es bedarf vielmehr eines Gutachtens, welches die individuellen Begebenheiten des Gebäudes berücksichtigt.


Christian Kaussen, Wirtschaftsprüfer & Steuerberater

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Veräußerung privat genutzter Immobilien - Begriff „eigene Wohnzwecke“

Eine gesetzliche Ausnahme von der 10jährigen Veräußerungsfrist für private Immobilien betrifft die selbst bewohnte Immobilie. Grundsätzlich muss ein Grundstück nicht nur selbst bewohnt worden sein, sondern auch zum Bewohnen geeignet sein, um die steuerliche Vergünstigung in Anspruch nehmen zu können. Hierbei ist es ausreichend, wenn beispielsweise ein Grundstück mit einem dauerhaft bewohnten Gartenhaus veräußert wird, auch wenn die Bewohnung baurechtswidrig war. Dagegen ist die Voraussetzung „eigene Wohnzwecke“ nicht erfüllt und die 10-Jahres-Frist maßgebend, wenn ein unbebauter, als Garten genutzter Grundstücksteil vom selbst genutzten Wohnhaus abgetrennt und veräußert wird, da der abgetrennte Grundstücksteil mangels Gebäude nicht bewohnt werden konnte. Die Selbstnutzung einer Wohnung ist zudem nicht erfüllt, wenn die Wohnung z. B. von den Eltern genutzt wird oder bei tageweiser Vermietung von Räumen, z. B. an Messebesucher.

Sprechen Sie uns gerne vor der Veräußerung Ihrer privaten Immobilie an, damit wir Ihr geplantes Vorhaben steuerlich einordnen können.


Prof. Dr. Mario Henry Meuthen, Steuerberater

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Bauabzugsteuer: Nicht nachlässig mit Freistellungsbescheinigungen umgehen!

Unternehmen sind als Leistungsempfänger von Bauleistungen verpflichtet, vom Rechnungsbetrag Bauabzugssteuer in Höhe von 15 % einzubehalten und für Rechnung des Bauleistenden an sein Finanzamt abzuführen. Diese Pflicht entfällt, wenn der Bauunternehmer eine gültige Freistellungsbescheinigung vorlegt.

Wird ohne gültige Freistellungbescheinigung kein Steuerabzug vorgenommen, steht die Gefahr des Vorwurfs der Steuerhinterziehung bzw. der Gefährdung der Abzugssteuern im Raum, welche nur schwer zu entkräften sein dürfte. Dies gilt auch dann, wenn eine gefälschte oder durch falsche Angaben erwirkte Freistellungsbescheinigung vorgelegt wurde und dies der Leistungsempfänger infolge grober Fahrlässigkeit nicht erkannt hat. Um Strafverfahren oder Bußgelder sicher zu vermeiden, empfiehlt sich in der Praxis die Prüfung der Freistellungbescheinigung über das Bundeszentralamt für Steuern.


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Grunderwerbsteuer - Wechselbad der Gefühle!

Ende Oktober verdichtete sich die Sorge, dass ab 1.1.2024 Grunderwerbsteuerbefreiungen für Immobilientransaktionen zwischen Gesellschaftern und ihrer Personengesellschaften oder zwischen beteiligungsgleichen Personengesellschaften nicht mehr gelten könnten, allein weil zu diesem Zeitpunkt die Änderungen des Gesetzes zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) in Kraft treten werden. Hintergrund ist, dass der Gesetzeswortlaut den Begriff "Gesamthand" verwendet, der ursprünglich aus dem BGB stammt, dort nun aber durch das MoPeG abgeschafft wird. Obwohl der Gesetzgeber ausdrücklich darauf hingewiesen hat, dass die Änderung keine Auswirkungen auf das Steuerrecht haben soll, häuften sich Äußerungen, dass dies für die Grunderwerbsteuer nicht gelte. Ob nun aus echter Sorge und um drohenden Schaden abzuwenden oder dem Wunsch die eigene Steuerkenntnis möglichst schnell und breit zu demonstrieren - das Thema war jedenfalls in der Welt. Es gab aber auch Gegenmeinungen: Einige Steuerrechtler zeigten gut begründet auf, warum die Problematik tatsächlich gar nicht bestehe, andere setzten auf eine klärende Lösung des Gesetzgebers oder jedenfalls der Finanzverwaltung. Ob die Steuerbefreiung am 1. Januar tatsächlich weggefallen wäre, hätte wohl letztendlich der Bundesfinanzhof entscheiden müssen. Dazu wird es aber hoffentlich nicht kommen.

Ende September griff nämlich der Bundesrat die Befürchtung auf und regte beim Gesetzgeber im Rahmen eines Gesetzes zur Umsetzung der globalen Mindestbesteuerung eine gesetzliche Lösung an. Eine Woche später - Anfang Oktober - wies die Bundesregierung diesen Vorschlag mit einer überraschend ausführlichen Gegenäußerung zurück. Sie verwies dabei ganz ohne Not auf verfassungsrechtliche Bedenken wegen der Ungleichbehandlung von Personen- und Kapitalgesellschaften sowie das EU-Beihilferecht. Themen, die mit der durch das MoPeG ausgelösten akuten Problematik in keinem Zusammenhang stehen. Ein Scheingefecht also - das aber die Richtung der Entwicklung deutlich macht. Allerdings auch verbunden mit dem sehr vagen Hinweis, möglicherweise im Wachstumschancengesetz eine Übergangsregelung zu schaffen. Der Regierungsentwurf von Anfang September enthielt jedoch keine solche Regelung. Mitte Oktober insistierte der Bundesrat und pochte in seiner Stellungnahme nochmals auf eine gesetzliche Lösung. Mangels erkennbarer Reaktion wurden inzwischen selbst die optimistischsten Berater nervös. Anstehende einschlägige Immobilien- oder Anteilsübertragungen sollten ins aktuelle Jahr vorgezogen werden. Wie so oft am Jahresende begann der große Run auf Notartermine.

Dann - am 15.11. - brachte die Beschlussempfehlung des Finanzausschusses die Wende: Die erhoffte gesetzliche Lösung war enthalten. Am 17.11. der endgültige Beschluss - Notartermine wurden wieder abgesagt. Eine Woche später dann der nächste Schock: Der Bundesrat schickt das ganze Gesetz in den Vermittlungsausschuss. Wieder fehlt es an einer klaren gesetzlichen Regelung. Am 15.12. ist die letzte Möglichkeit das Gesetz noch in 2023 endgültig zu verabschieden - ob es dazu kommt? Unklar! Damit bleibt nur zu hoffen, dass jedenfalls in diesem Punkt Einigkeit herrscht und die Regelung - gegebenenfalls auch noch in 2024 - mit Wirkung zum Jahresanfang so verabschiedet wird.

Aber selbst damit wäre das Problem nicht vom Tisch: Die Regelung entfällt nämlich automatisch am 1.1.2025. Damit geht das große Rätseln und Warten weiter, vor allem weil die bisher vorgesehen Regelung zur Absicherung von Übertragungen in der Vergangenheit fehlt. Die Grunderwerbsteuer wird wohl weiter verschärft und nimmt Immobilienpersonengesellschaften Flexibilität - anstatt auch für Kapitalgesellschaften wirtschaftlich sinnvolle Regelungen zu schaffen.


Dirk Jagemann, Steuerberater

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Kriterien für die Bestimmung nachträglicher Gebäudeherstellungskosten

Aufwendungen für Baumaßnahmen an einem Bestandsgebäude können nachträgliche Herstellungskosten darstellen und damit "nur" die Bemessungsgrundlage der Abschreibungen erhöhen oder als sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand zu qualifizieren sein. Während für Wohngebäude bereits eine dezidierte Rechtsprechung vorliegt, hat das Finanzgericht Niedersachsen in einem neueren Urteil nunmehr auch für Gebäude, die nicht Wohnzwecken dienen, umfassende Kriterien zur Abgrenzung nachträglicher Aufwendungen aufgestellt.

Eine Baumaßnahme führt zu nachträglichen Herstellungskosten im Sinne einer wesentlichen Verbesserung, wenn die Maßnahme bezogen auf die betroffene Teilfläche entweder zu einer Standardanhebung führt oder wenn die Baumaßnahme eine bessere oder völlig neue Nutzungsmöglichkeit schafft.

Dabei ist die Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten bei Gebäuden grundsätzlich wirtschaftsgutbezogen durchzuführen. Abhängig von der Nutzung wird ein Gebäude steuerlich als ein Wirtschaftsgut behandelt oder in mehrere Wirtschaftsgüter untergliedert (z. B. zu eigenen Wohnzwecken, zu fremdbetrieblichen Zwecken). Das kleinstmögliche Wirtschaftsgut in einem Gebäude ist ein einzelner durch Wände, Decken, Fenster und Türen umschlossener Raum. Selbst bei einer einheitlichen Zweckbestimmung des gesamten Gebäudes (z. B. für fremde Wohnzwecke) können aufgrund einer Baumaßnahme in einer einzelnen Wohnung Herstellungskosten vorliegen, wenn in dieser eine Standardanhebung vorliegt.

 

Eine Erweiterung liegt vor, wenn die Substanz durch eine Vergrößerung der nutzbaren Fläche oder durch den Einbau bislang nicht vorhandener Bestandteile vermehrt wird. Die Erweiterung eines Gebäudes führt nur dann zu Herstellungskosten, wenn die Substanzmehrung mit einer Funktionserweiterung bzw. -änderung oder umgekehrt die Funktionserweiterung in Verbindung mit einer Substanzmehrung steht. So stellt beispielsweise der Einbau zusätzlicher Fenster bei gleichzeitiger Errichtung von Büros in nunmehr tagesbelichteten Räumen eine Erweiterung der Nutzungsmöglichkeiten dar.

Von einer wesentlichen Verbesserung im Vergleich zum ursprünglichen Zustand ist auch bei betrieblich genutzten Gebäuden auszugehen, wenn in mindestens drei von vier Kernbereichen der Ausstattung (Fenster, Heizung, Elektrik, Sanitäranlagen) eine Hebung des Standards von sehr einfach auf mittel oder von mittel auf anspruchsvoll stattfindet. Dabei ist eine Änderung des Standards aufgrund von technischen Neuerungen bzw. bau-, umwelt- oder gebäuderechtlichen Regeln auszublenden. Nur eine Verbesserung, die über den gewandelten Standard hinausgeht, ist für das Vorliegen einer wesentlichen Verbesserung bedeutsam.

Das Urteil des Finanzgerichts ist vor dem Hintergrund bislang mangelnder Rechtsprechung von praktischer Relevanz und eröffnet dem Steuerpflichtigen durch unterschiedliche Sachverhaltsverwirklichungen ein gewisses Gestaltungspotenzial.


Daniela Düwel, Steuerberaterin, Diplom-Betriebswirtin

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Finanzamt beteiligt sich an energetischer Sanierung

Immobilieneigentümer, die das eigen genutzte Haus oder die eigene Wohnung, die älter als zehn Jahre alt sind, durch einen Fachbetrieb energetisch sanieren lassen, können für Maßnahmen, die zwischen 2020 und 2029 durchgeführt werden, eine Steuerermäßigung von bis zu 40.000 EUR erhalten.

Die Steuerermäßigung beträgt pro Immobilie maximal 40.000 EUR und ist gestaffelt. Im Jahr des Abschlusses der Baumaßnahme sowie im Folgejahr werden 7 % der Aufwendungen, maximal 14.000 EUR gefördert. Im dritten Jahr werden 6 % der Aufwendungen, maximal 12.000 EUR als Steuerermäßigung berücksichtigt. Die Kosten des Energieberaters werden zusätzlich mit 50 % gefördert. Öffentliche Förderungen wie z. B. steuerfreie Zuschüsse schließen die Steuerermäßigung aus. Ebenso wenig sind Barzahlungen begünstigt.

Die Steuerermäßigungen sind in der „Anlage Energetische Maßnahmen“ einzutragen und die Bescheinigung des Fachunternehmens dem Finanzamt einzureichen.


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