Immobilieneigentümer, die das eigen genutzte Haus oder die eigene Wohnung, die älter als zehn Jahre alt sind, durch einen Fachbetrieb energetisch sanieren lassen, können für Maßnahmen, die zwischen 2020 und 2029 durchgeführt werden, eine Steuerermäßigung von bis zu 40.000 EUR erhalten.

Die Steuerermäßigung beträgt pro Immobilie maximal 40.000 EUR und ist gestaffelt. Im Jahr des Abschlusses der Baumaßnahme sowie im Folgejahr werden 7 % der Aufwendungen, maximal 14.000 EUR gefördert. Im dritten Jahr werden 6 % der Aufwendungen, maximal 12.000 EUR als Steuerermäßigung berücksichtigt. Die Kosten des Energieberaters werden zusätzlich mit 50 % gefördert. Öffentliche Förderungen wie z. B. steuerfreie Zuschüsse schließen die Steuerermäßigung aus. Ebenso wenig sind Barzahlungen begünstigt.

Die Steuerermäßigungen sind in der „Anlage Energetische Maßnahmen“ einzutragen und die Bescheinigung des Fachunternehmens dem Finanzamt einzureichen.

Das Erbschaftsteuergesetz sieht unter bestimmten Voraussetzungen eine vollständige Erbschaftsteuerbefreiung für so genannte "Wohnungsunternehmen“ vor. Ein Wohnungsunternehmen liegt grundsätzlich vor, wenn die Grundstücke zum Betriebsvermögen einer Gesellschaft gehören, der Hauptzweck des Betriebs die Vermietung von Wohnungen beinhaltet und dessen Erfüllung einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb erfordert. Strittig war in der Vergangenheit vor allem die Auslegung des Begriffs „wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb“. Nach Meinung der Finanzverwaltung kommt es darauf an, dass das Unternehmen über mehr als 300 Wohnungen verfügt. Dem ist der Bundesfinanzhof entgegengetreten, der eine über die bloße Vermietung hinausgehende Tätigkeit fordert. Seither bestehen in diesem Punkt praktische Unsicherheiten. Vergleichsweise unproblematisch erschien bisher dagegen die Frage nach der Zugehörigkeit der Grundstücke zum Vermögen der Gesellschaft als weitere Voraussetzung.

Dies könnte sich für Personengesellschaften mit dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) am 1.1.2024 möglicherweise ändern. Das Gesetz gibt das so genannte „Gesamthandsprinzips“ im Gesellschaftsrecht auf. An die Stelle des gesamthänderisch gebundenen Vermögens der Gesellschaft tritt künftig das „Vermögen der Gesellschaft“. Der erbschaftsteuerliche Gesetzeswortlaut zu den Wohnungsunternehmen spricht bei Personengesellschaften jedoch ausdrücklich von "gesamthänderisch gebundenem Betriebsvermögen". Es steht deshalb die Frage im Raum, ob die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung überhaupt noch erfüllt werden können.

Der Gesetzgeber hat sich klar dafür ausgesprochen, dass die Aufgabe des „Gesamthandsprinzips“ keine Folgen für das Steuerrecht haben soll. Bei Wohnungsunternehmen in der Rechtsform der Personengesellschaft ist unter dem gesamthänderisch gebundenen Vermögen künftig das Gesellschaftsvermögen zu verstehen. Steuerrechtlich soll nämlich der Erwerb von Grundstücken im Betriebsvermögen der Gesellschaft, nicht jedoch von Grundstücken im Sonderbetriebsvermögen der Gesellschafter begünstigt sein - und so ist der Gesetzeswortlaut auch auszulegen.

Die Finanzverwaltung hat sich zu dieser Thematik noch nicht geäußert. Unabhängig davon ist der Streit um die steuerliche Begünstigung von Wohnungsunternehmen noch lange nicht beendet. Eine Garantie, dass die steuerbegünstigte Übertragung von vermieteten Wohnungen bestehen bleibt, gibt es nicht.

Wenn es um Erbschaft- und Schenkungsteuer geht, berichten wir an dieser Stelle normalerweise über die dringend notwendigen, aber leider völlig unzulänglich umgesetzten Regelungen der Begünstigung von Unternehmensübertragungen. Aber auch bei Immobilien kann die Vermögensnachfolge Schwierigkeiten mit sich bringen. Wird nämlich Grundbesitz auf die nächste Generation übertragen, ist die Bemessungsgrundlage der aktuelle Zeitwert. Gerade in den letzten Jahren führt dies in einigen Gegenden zu so hohen Bewertungen, dass die bestehenden Freibeträge bei weitem nicht ausreichen und hohe Steuerzahlungen geleistet werden müssen. Nicht in allen Familien ist hierfür die notwendige Liquidität vorhanden. Dies kann so weit gehen, dass die Familienimmobilie in teurer Lage allein aus steuerlichen Gründen veräußert werden muss. Davon sind unter Umständen nicht nur die Eigentümer selbst, sondern auch langjährige Mieter betroffen: wenn nämlich ein neuer Eigentümer - nicht zuletzt wegen des hohen Kaufpreises - Mieterhöhungen durchsetzt.

Auch der Gesetzgeber erkennt an, dass die Erbschaftsteuer in solchen Fällen ungewollte und eigentlich auch untragbare Auswirkungen auf Immobilieneigentümer haben kann. Ausnahmeregelungen sollen die Probleme abmildern. So kann die Übertragung selbstgenutzter Wohnimmobilien gänzlich steuerfrei erfolgen, wenn diese zwischen Ehegatten oder von Todes wegen von Eltern auf ein Kind erfolgt, wobei im zweiten Fall die notwendige unverzügliche Selbstnutzung durch die nachfolgende Generation häufig ausscheidet.

Anderenfalls entsteht Erbschaftsteuer und Liquidität muss kurzfristig aufgebracht werden - es sei denn, der Fiskus zeigt sich mit einer späteren und/oder ratierlichen Zahlung einverstanden. Zu diesem Zweck kennt das Steuerrecht Stundungsregelungen. Eine davon bezieht sich konkret auf Wohnimmobilien. Das Finanzamt muss eine zinslose Stundung gewähren, wenn die Steuer nur durch Veräußerung der Immobilie aufgebracht werden könnte. Eine gute Idee, die aufgrund viel zu enger Auslegung der Finanzverwaltung derzeit aber kaum Anwendung findet. Bei weiter steigenden Immobilienpreisen ist jedoch davon auszugehen, dass sich zukünftig die Gerichte mit diesen Stundungsregelungen befassen werden müssen. Oder aber der Gesetzgeber ringt sich zu passgenaueren Lösungen, wie z. B. der Einführung ausreichend hoher Freibeträge, durch!

Das Bundesverfassungsgericht hatte die Grundsteuer als verfassungswidrig eingestuft und dem Gesetzgeber eine Neuregelung bis zum 31.12.2019 auferlegt. Nach langwierigen politischen Diskussionen haben Bundestag und Bundesrat nun kurz vor Toresschluss die Reform verabschiedet. Die Neuregelungen gelten erst ab 01.01.2025. Die Grundsätze der neuen Grundsteuer werden nachfolgend kurz skizziert.

Die Grundsteuer wird künftig für Wohnimmobilien wie folgt berechnet: zunächst wird der Grundbesitzwert ermittelt. Bestimmungsfaktoren hierzu sind der Bodenrichtwert, die Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete (anhand von Mietniveaustufen), die Grundstücksfläche, die Immobilienart und das Alter des Gebäudes. Die Steuermesszahl wird von derzeit 0,35 % auf 0,034 % gesenkt. Dies ist notwendig, da die Grundbesitzwerte künftig (im Vergleich zu den derzeitigen Einheitswerten) ansteigen werden. Kommunale sowie gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaften und Wohnungsgenossenschaften sind unter bestimmten Voraussetzungen durch einen Abschlag von 25% auf die Steuermesszahl begünstigt. Schließlich haben die Gemeinden eine Anpassungsmöglichkeit der Hebesätze. Damit kann insbesondere erreicht werden, dass die Reform keine (unzumutbaren) Belastungen, aber auch Entlastungen für die Immobilienbesitzer bewirkt.

Für Geschäftsgrundstücke soll sich der Grundbesitzwert am vereinfachten Sachwertverfahren orientieren, welches auf die gewöhnlichen Herstellungskosten für die jeweilige Gebäudeart und den Bodenrichtwert abstellt. Bei der Bewertung eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A) bleibt es beim Ertragswertverfahren, das jedoch durch eine standardisierte Bewertung der Flächen und der Hofstellen vereinfacht wird.

Für die Bundesländer ist eine Öffnungsklausel vorgesehen, damit sie die Grundsteuer auch mit einem abgeänderten Bewertungsverfahren erheben können. Im Sinne der Steuerpflichtigen sollten hierbei weitere Komplizierungen vermieden werden. Neu ist zudem die Grundsteuer C: für baureife, aber unbebaute Grundstücke können Gemeinden einen höheren Hebesatz festlegen. Damit sollen finanzielle Anreize zur Bebauung gesetzt werden. Ob eine solches Ansinnen überhaupt verfassungsgemäß ist, wird die Gerichte in Zukunft beschäftigen.

Es bleibt abzuwarten, wie sich die konkreten Be- oder Entlastungen im Einzelfall darstellen werden. Insgesamt geht der Gesetzgeber davon aus, dass die Grundsteuerreform zu einer Vereinfachung führt, da nur noch wenige, vergleichsweise einfach zu ermittelnde Parameter die Grundsteuer bestimmen. Wenigstens diese Hoffnung möge sich erfüllen.