Eine gesetzliche Ausnahme von der 10jährigen Veräußerungsfrist für private Immobilien betrifft die selbst bewohnte Immobilie. Grundsätzlich muss ein Grundstück nicht nur selbst bewohnt worden sein, sondern auch zum Bewohnen geeignet sein, um die steuerliche Vergünstigung in Anspruch nehmen zu können. Hierbei ist es ausreichend, wenn beispielsweise ein Grundstück mit einem dauerhaft bewohnten Gartenhaus veräußert wird, auch wenn die Bewohnung baurechtswidrig war. Dagegen ist die Voraussetzung „eigene Wohnzwecke“ nicht erfüllt und die 10-Jahres-Frist maßgebend, wenn ein unbebauter, als Garten genutzter Grundstücksteil vom selbst genutzten Wohnhaus abgetrennt und veräußert wird, da der abgetrennte Grundstücksteil mangels Gebäude nicht bewohnt werden konnte. Die Selbstnutzung einer Wohnung ist zudem nicht erfüllt, wenn die Wohnung z. B. von den Eltern genutzt wird oder bei tageweiser Vermietung von Räumen, z. B. an Messebesucher.

Sprechen Sie uns gerne vor der Veräußerung Ihrer privaten Immobilie an, damit wir Ihr geplantes Vorhaben steuerlich einordnen können.

Ende Oktober verdichtete sich die Sorge, dass ab 1.1.2024 Grunderwerbsteuerbefreiungen für Immobilientransaktionen zwischen Gesellschaftern und ihrer Personengesellschaften oder zwischen beteiligungsgleichen Personengesellschaften nicht mehr gelten könnten, allein weil zu diesem Zeitpunkt die Änderungen des Gesetzes zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) in Kraft treten werden. Hintergrund ist, dass der Gesetzeswortlaut den Begriff "Gesamthand" verwendet, der ursprünglich aus dem BGB stammt, dort nun aber durch das MoPeG abgeschafft wird. Obwohl der Gesetzgeber ausdrücklich darauf hingewiesen hat, dass die Änderung keine Auswirkungen auf das Steuerrecht haben soll, häuften sich Äußerungen, dass dies für die Grunderwerbsteuer nicht gelte. Ob nun aus echter Sorge und um drohenden Schaden abzuwenden oder dem Wunsch die eigene Steuerkenntnis möglichst schnell und breit zu demonstrieren - das Thema war jedenfalls in der Welt. Es gab aber auch Gegenmeinungen: Einige Steuerrechtler zeigten gut begründet auf, warum die Problematik tatsächlich gar nicht bestehe, andere setzten auf eine klärende Lösung des Gesetzgebers oder jedenfalls der Finanzverwaltung. Ob die Steuerbefreiung am 1. Januar tatsächlich weggefallen wäre, hätte wohl letztendlich der Bundesfinanzhof entscheiden müssen. Dazu wird es aber hoffentlich nicht kommen.

Ende September griff nämlich der Bundesrat die Befürchtung auf und regte beim Gesetzgeber im Rahmen eines Gesetzes zur Umsetzung der globalen Mindestbesteuerung eine gesetzliche Lösung an. Eine Woche später - Anfang Oktober - wies die Bundesregierung diesen Vorschlag mit einer überraschend ausführlichen Gegenäußerung zurück. Sie verwies dabei ganz ohne Not auf verfassungsrechtliche Bedenken wegen der Ungleichbehandlung von Personen- und Kapitalgesellschaften sowie das EU-Beihilferecht. Themen, die mit der durch das MoPeG ausgelösten akuten Problematik in keinem Zusammenhang stehen. Ein Scheingefecht also - das aber die Richtung der Entwicklung deutlich macht. Allerdings auch verbunden mit dem sehr vagen Hinweis, möglicherweise im Wachstumschancengesetz eine Übergangsregelung zu schaffen. Der Regierungsentwurf von Anfang September enthielt jedoch keine solche Regelung. Mitte Oktober insistierte der Bundesrat und pochte in seiner Stellungnahme nochmals auf eine gesetzliche Lösung. Mangels erkennbarer Reaktion wurden inzwischen selbst die optimistischsten Berater nervös. Anstehende einschlägige Immobilien- oder Anteilsübertragungen sollten ins aktuelle Jahr vorgezogen werden. Wie so oft am Jahresende begann der große Run auf Notartermine.

Dann - am 15.11. - brachte die Beschlussempfehlung des Finanzausschusses die Wende: Die erhoffte gesetzliche Lösung war enthalten. Am 17.11. der endgültige Beschluss - Notartermine wurden wieder abgesagt. Eine Woche später dann der nächste Schock: Der Bundesrat schickt das ganze Gesetz in den Vermittlungsausschuss. Wieder fehlt es an einer klaren gesetzlichen Regelung. Am 15.12. ist die letzte Möglichkeit das Gesetz noch in 2023 endgültig zu verabschieden - ob es dazu kommt? Unklar! Damit bleibt nur zu hoffen, dass jedenfalls in diesem Punkt Einigkeit herrscht und die Regelung - gegebenenfalls auch noch in 2024 - mit Wirkung zum Jahresanfang so verabschiedet wird.

Aber selbst damit wäre das Problem nicht vom Tisch: Die Regelung entfällt nämlich automatisch am 1.1.2025. Damit geht das große Rätseln und Warten weiter, vor allem weil die bisher vorgesehen Regelung zur Absicherung von Übertragungen in der Vergangenheit fehlt. Die Grunderwerbsteuer wird wohl weiter verschärft und nimmt Immobilienpersonengesellschaften Flexibilität - anstatt auch für Kapitalgesellschaften wirtschaftlich sinnvolle Regelungen zu schaffen.

Immobilieneigentümer, die das eigen genutzte Haus oder die eigene Wohnung, die älter als zehn Jahre alt sind, durch einen Fachbetrieb energetisch sanieren lassen, können für Maßnahmen, die zwischen 2020 und 2029 durchgeführt werden, eine Steuerermäßigung von bis zu 40.000 EUR erhalten.

Die Steuerermäßigung beträgt pro Immobilie maximal 40.000 EUR und ist gestaffelt. Im Jahr des Abschlusses der Baumaßnahme sowie im Folgejahr werden 7 % der Aufwendungen, maximal 14.000 EUR gefördert. Im dritten Jahr werden 6 % der Aufwendungen, maximal 12.000 EUR als Steuerermäßigung berücksichtigt. Die Kosten des Energieberaters werden zusätzlich mit 50 % gefördert. Öffentliche Förderungen wie z. B. steuerfreie Zuschüsse schließen die Steuerermäßigung aus. Ebenso wenig sind Barzahlungen begünstigt.

Die Steuerermäßigungen sind in der „Anlage Energetische Maßnahmen“ einzutragen und die Bescheinigung des Fachunternehmens dem Finanzamt einzureichen.

Das Erbschaftsteuergesetz sieht unter bestimmten Voraussetzungen eine vollständige Erbschaftsteuerbefreiung für so genannte "Wohnungsunternehmen“ vor. Ein Wohnungsunternehmen liegt grundsätzlich vor, wenn die Grundstücke zum Betriebsvermögen einer Gesellschaft gehören, der Hauptzweck des Betriebs die Vermietung von Wohnungen beinhaltet und dessen Erfüllung einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb erfordert. Strittig war in der Vergangenheit vor allem die Auslegung des Begriffs „wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb“. Nach Meinung der Finanzverwaltung kommt es darauf an, dass das Unternehmen über mehr als 300 Wohnungen verfügt. Dem ist der Bundesfinanzhof entgegengetreten, der eine über die bloße Vermietung hinausgehende Tätigkeit fordert. Seither bestehen in diesem Punkt praktische Unsicherheiten. Vergleichsweise unproblematisch erschien bisher dagegen die Frage nach der Zugehörigkeit der Grundstücke zum Vermögen der Gesellschaft als weitere Voraussetzung.

Dies könnte sich für Personengesellschaften mit dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) am 1.1.2024 möglicherweise ändern. Das Gesetz gibt das so genannte „Gesamthandsprinzips“ im Gesellschaftsrecht auf. An die Stelle des gesamthänderisch gebundenen Vermögens der Gesellschaft tritt künftig das „Vermögen der Gesellschaft“. Der erbschaftsteuerliche Gesetzeswortlaut zu den Wohnungsunternehmen spricht bei Personengesellschaften jedoch ausdrücklich von "gesamthänderisch gebundenem Betriebsvermögen". Es steht deshalb die Frage im Raum, ob die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung überhaupt noch erfüllt werden können.

Der Gesetzgeber hat sich klar dafür ausgesprochen, dass die Aufgabe des „Gesamthandsprinzips“ keine Folgen für das Steuerrecht haben soll. Bei Wohnungsunternehmen in der Rechtsform der Personengesellschaft ist unter dem gesamthänderisch gebundenen Vermögen künftig das Gesellschaftsvermögen zu verstehen. Steuerrechtlich soll nämlich der Erwerb von Grundstücken im Betriebsvermögen der Gesellschaft, nicht jedoch von Grundstücken im Sonderbetriebsvermögen der Gesellschafter begünstigt sein - und so ist der Gesetzeswortlaut auch auszulegen.

Die Finanzverwaltung hat sich zu dieser Thematik noch nicht geäußert. Unabhängig davon ist der Streit um die steuerliche Begünstigung von Wohnungsunternehmen noch lange nicht beendet. Eine Garantie, dass die steuerbegünstigte Übertragung von vermieteten Wohnungen bestehen bleibt, gibt es nicht.