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Steuernachteile durch "Anschaffungsnahe Herstellungskosten" nach Immobilienkauf

Wird eine Immobilie erworben und umfangreich renoviert, muss Folgendes im Blick bleiben: Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungskosten (ohne Umsatzsteuer) innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung 15 % der Gebäudeanschaffungskosten, gelten diese als „anschaffungsnahe Herstellungskosten" mit der Folge, dass die Kosten nicht sofort steuerlich abziehbar sind, sondern die Anschaffungskosten des Gebäudes erhöhen und sich nur über die Abschreibung auswirken. Daraus kann sich ein erheblicher Liquiditätsnachteil ergeben, da die Beträge für die Renovierung abfließen, sich aber gleichzeitig nicht in niedrigeren Steuerzahlungen niederschlagen.

Nicht erfasst werden Erweiterungen sowie jährlich übliche Erhaltungsarbeiten. Hintergrund ist die typisierende Annahme, dass größere Renovierungen kurz nach dem Kauf wirtschaftlich noch zur Anschaffung gehören und daher nicht durch einen Sofortabzug „vorgezogen“ werden sollen.

Voraussetzung der Regelung ist eine entgeltliche Anschaffung. Eine Entnahme aus dem Betriebsvermögen ist keine Anschaffung – ebenso wenig eine reine Schenkung. Anders kann es bei Schenkungen unter Auflage sein, etwa wenn im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge Ausgleichszahlungen zu leisten sind: Solche Zahlungen gelten steuerlich als Anschaffungskosten, sodass die 3-Jahres-/15-%-Grenze greift.

Welche Aufwendungen in die 15-%-Grenze einzubeziehen sind, hat die Rechtsprechung weiter präzisiert: Abfindungen an „weichende“ Mieter für eine vorzeitige Räumung zählen nicht zu den baulichen Maßnahmen am Gebäude und können daher regelmäßig sofort abziehbar sein. Gleiches gilt für Kosten der unmittelbaren Beseitigung von Brandschäden. Bei Eigentumswohnungen ist die 15-%-Grenze wohnungsbezogen zu prüfen; anteilige Aufwendungen am Gemeinschaftseigentum sind dabei einzurechnen.

Für die Praxis gilt: Beim Kauf von renovierungsbedürftigen Objekten sollten die Renovierungskosten früh überschlagen werden. Ist absehbar, dass die 15 % überschritten werden, kann eine zeitliche Streckung über den Dreijahreszeitraum hinaus helfen. Laufende Erhaltungsaufwendungen sollten immer gesondert dokumentiert werden. Gerade bei Übertragungen im Familienkreis kann überlegt werden, ob Gestaltungen wie Nießbrauch, Erbbaurecht oder ein teilentgeltlicher Erwerb eine sinnvolle Alternative darstellen.


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"Erweiterte Kürzung" bei der Gewerbesteuer - Stolperfalle bei mitvermieteten Betriebsvorrichtungen

Die sogenannte "erweiterte Kürzung" bei der Gewerbesteuer hat große praktische Relevanz. Sie greift bei der ausschließlichen Vermietung oder Verpachtung von eigenem Grundbesitz und stellt die entsprechenden Einkünfte von der Gewerbesteuer frei. In Zusammenhang mit GmbHs führt die Regelung zu einer attraktiven Steuererleichterung.

Allerdings gelten dafür sehr strenge Anforderungen. Schon eine sehr geringfügige anderweitige Tätigkeit, beispielsweise die Mitüberlassung von Betriebsvorrichtungen, kann problematisch sein ("Ausschließlichkeitskriterium"). In der Vergangenheit wurde das zumindest von der Finanzverwaltung als grundsätzlich kürzungsschädlich eingestuft. Nach Auffassung des Bundesfinanzhofs (BFH) konnte die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen in bestimmten Einzelfällen dagegen ausnahmsweise zulässig sein. Auch in einem aktuellen Urteil hat der BFH wieder eine solche Ausnahme bejaht: Hier wurde ein Kaufhaus inklusive Lastenaufzug - das klassische Beispiel für eine Betriebsvorrichtung - vermietet. Laut BFH war die Mitvermietung des Lastenaufzugs ein zwingend notwendiger Teil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten eigenen Grundstücksverwaltung und überschritt auch in quantitativer Hinsicht nicht die Grenzen eines unbedeutenden Nebengeschäfts. Deswegen konnte trotzdem die erweiterte Kürzung in Anspruch genommen werden. Allerdings gilt diese nur für die Einkünfte aus der Vermietung des Gebäudes. Der Mietanteil, der auf den Lastenaufzug entfällt, unterliegt weiterhin der Gewerbesteuer.

Zu beachten ist, dass das Urteil sich auf die Jahre 2016 bis 2020 bezieht. Ab 2021 wurde eine gesetzliche Regelung eingefügt, wonach die Vermietung von Betriebsvorrichtungen unschädlich ist, wenn die Einnahmen daraus nicht höher als 5 % der gesamten Mieteinnahmen sind. Dadurch wurden die quantitativen Grenzen des BFH ins Gesetz übernommen: Deswegen muss sich ab 2021 auch die Finanzverwaltung an diese Vorgaben halten.

Außerdem hat der BFH in dem Urteil seine Rechtsprechung bestätigt, dass auch bei der Betriebsverpachtung die erweiterte Kürzung in Anspruch genommen werden kann, wenn der Betrieb nur aus eigenem Grundbesitz besteht.


Helmut Heinrich, Wirtschaftsprüfer & Steuerberater

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Grundstück überbewertet: Muss das Finanzamt für Verkehrswertgutachten löhnen?

Die Ermittlung des steuerlich „richtigen“ Werts einer Immobilie führt regelmäßig zu Streitigkeiten zwischen der Finanzverwaltung auf der einen und den Steuerpflichtigen und deren Beratern auf der anderen Seite. Oftmals überzeugt erst ein kostspieliges Gutachten eines Sachverständigen die Finanzverwaltung, von ihren mitunter sehr hohen Bewertungen zugunsten des Steuerpflichtigen abzurücken, wobei der Steuerpflichtige nicht selten auf den Kosten des Gutachtens sitzen bleibt. Das ist unbefriedigend, weil die Finanzämter ohne Risiko überzogene und wirklichkeitsferne Werte in den Raum stellen können. Anlass zur Hoffnung gibt nun ein Beschluss des Finanzgerichts Baden-Württemberg aus Oktober 2025 betreffend die Grundsteuer, die Kosten eines Gutachtens von der Finanzverwaltung zurückzuholen.

Im Verfahren wehrte sich der Steuerpflichtige gegen den von der Finanzverwaltung ermittelten Grundsteuerwert und trug schon im Rahmen des Einspruchsverfahrens anhand konkreter Nachweise vor, dass das Grundstück durch die Finanzverwaltung erheblich überbewertet wurde. Doch erst nach Ablehnung des Einspruchs holte sich der Steuerpflichtige im Zuge des folgenden Klageverfahrens ein Sachverständigengutachten ein und wies damit den niedrigeren Grundstückswert nach. Daraufhin folgte die Finanzverwaltung dem Gutachten und änderte den Bescheid entsprechend.

Das Gericht erlegte dem Finanzamt nach billigem Ermessen die Kosten für die Einholung des Gutachtens auf. Die ursprüngliche Bewertung durch die Finanzverwaltung sei als erhebliche Überbewertung anzusehen, die unter Berücksichtigung der durch den Steuerpflichtigen vorgebrachten Argumente auch im Voraus schon offenkundig war.

Die Entscheidung ist zu begrüßen und stärkt den effektiven Rechtsschutz der Steuerpflichtigen. Die Kostentragung durch das Finanzamt ist nach den Maßstäben des Gerichts gerade dann gerechtfertigt, wenn der geringere Wert, der durch ein qualifiziertes Gutachten nachgewiesen wird, auch für das Finanzamt leicht erkennbar war und auf diesen Umstand bereits im Verwaltungsverfahren hingewiesen wurde.

Trotz der begrüßenswerten Entwicklung lassen sich die Entscheidungsgrundsätze wohl nicht auf Grundstücksbewertungen im Rahmen der Erbschafts- und Schenkungssteuer oder Ertragsteuern übertragen. So sind sich die Finanzgerichte hier weiterhin uneinig, ob die Kosten für ein Gutachten in einem Klageverfahren im Fall eines Erfolgs des Steuerpflichtigen zu erstatten sind. Eine Entscheidung dieser Frage zugunsten der Steuerpflichtigen durch den Bundesfinanzhof wäre wünschenswert, da die Finanzgerichte gerade auch nicht verpflichtet sind, selbst ein Sachverständigengutachten zur Bestimmung des Grundbesitzwerts auf Staatskosten einzuholen. Höchstrichterlich geklärt ist jedoch, dass ein Steuerpflichtiger stets die Kosten des Sachverständigen trägt, wenn er im Einspruchsverfahrens ein Gutachten vorlegt.


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Vorweggenommenen Erbfolge bei Immobilien - Gestaltungspotenziale nutzen!

Immobilien sind für viele Familien ein wesentlicher Bestandteil ihres Vermögens – und zugleich ein sensibler Bereich, wenn es um die Weitergabe an die nächste Generation geht. Wer frühzeitig plant, kann nicht nur Klarheit schaffen, sondern auch finanzielle und organisatorische Vorteile nutzen

 

Ein wichtiger Ansatzpunkt sind die persönlichen Freibeträge. Durch eine stufenweise Übertragung an Kinder oder Ehegatten lassen sich Belastungen reduzieren, insbesondere wenn mehrere Familienmitglieder einbezogen werden. Auch Enkel können in Betracht kommen, wenn die Freibeträge der unmittelbaren Nachfolgegeneration bereits genutzt sind. Gestaltungen wie zeitlich abgestimmte Schenkungen oder Kettenschenkungen ermöglichen es, die alle zehn Jahre neu verfügbaren Freibeträge auszuschöpfen. Allerdings sollte bedacht werden, dass bei Einzelobjekten durch eine Vielzahl von Bruchteilseigentümern spätere Abstimmungsprobleme entstehen können.

Besteht das Vermögen aus mehreren Objekten oder soll der Bestand geschlossen erhalten bleiben, kann ein sogenannter Familienpool zweckmäßig sein. Hierbei werden Immobilien in eine Gesellschaft eingebracht, deren Anteile innerhalb der Familie übertragen werden. Diese Struktur schafft klare Verantwortlichkeiten und erleichtert die gemeinsame Verwaltung. Zudem lassen sich im Gesellschaftsvertrag Regelungen zu Stimmrechten, Ausschüttungen oder Veräußerungen verankern. Besonders flexibel sind Personengesellschaften, da Anteilsübertragungen hier ohne notarielle Beurkundung möglich sind. Für viele Familien kann ein solcher Pool eine praktikable Lösung darstellen, um das Vermögen langfristig zusammenzuhalten und gleichzeitig die Nachfolge zu regeln.

Auch Bewertungsfragen dürfen nicht unterschätzt werden. Da die steuerlichen Bewertungsparameter regelmäßig angepasst werden, kann der Zeitpunkt einer Übertragung eine erhebliche Rolle spielen. Häufig lohnt sich ein Blick auf den Jahreswechsel. Bei einer Schenkung ist entscheidend, dass die Auflassung und die Eintragungsbewilligung vorliegen; die eigentliche Grundbucheintragung kann später folgen.

Wird ein lebenslanger Nießbrauch vorbehalten, beeinflusst das Alter der übertragenden Person den Wertabschlag: Jüngere Schenker führen zu höheren Kapitalwerten des Nießbrauchs. Erfolgen innerhalb eines Jahres mehrere Übertragungen, kann zudem das Wahlrecht der Basiswertregelung genutzt werden, um von einer einheitlichen – oft günstigeren – Bewertung auszugehen.

Die vorweggenommene Erbfolge bei Immobilien bietet mehrere Wege, Vermögen strukturiert weiterzugeben und gleichzeitig die familiären Interessen zu berücksichtigen. Welche Vorgehensweise im Einzelfall sinnvoll ist, hängt stark von den persönlichen Zielen, der familiären Situation und der Struktur des Immobilienbestands ab.


Prof. Dr. Mario Henry Meuthen, Steuerberater

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Grundstücke mit stillen Reserven sind Umstrukturierungshindernisse - Aber es gibt § 6b EStG!

Die Übertragung von Grundstücken im Betriebsvermögen stellt in der steuerlichen Praxis ein zentrales Problem dar. Bei der Veräußerung von Grundstücken werden regelmäßig stille Reserven aufgedeckt, die zum Zeitpunkt der Veräußerung zu versteuern sind, mit der Folge entsprechender Liquiditätsabflüsse. Das ist dann problematisch, wenn der Kaufpreis für eine Reinvestition im Unternehmen benötigt wird. Eine Lösung bietet § 6b EStG - zwar eine Norm mit Buchstaben, trotzdem schon viele Jahrzehnte im Einkommensteuerrecht verankert. § 6b EStG vermeidet die Besteuerung stiller Reserven aus der Veräußerung bestimmter Wirtschaftsgüter, insbesondere Grundstücken, durch Übertragung dieser auf andere Wirtschaftsgüter. So erlaubt diese Begünstigung Steuerpflichtigen, die Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken, Gebäuden oder auch Binnenschiffen des Anlagevermögens, sofern diese Wirtschaftsgüter mindestens sechs Jahre ununterbrochen zum Anlagevermögen gehört haben, auf neu angeschaffte oder hergestellte Wirtschaftsgüter derselben Art zu übertragen oder eine entsprechende temporäre Rücklage zu bilden. Ziel ist es, die Besteuerung der stillen Reserven aufzuschieben, sofern eine Reinvestition innerhalb von vier bzw. sechs Jahren erfolgt. Die Übertragung ist der Höhe nach nicht begrenzt und steht allen Steuerpflichtigen mit Gewinneinkünften offen. Betriebswirtschaftlich kann dies zu einer Steuerstundung führen, die – je nach weiterer Gestaltung – bis hin zu einer dauerhaften Steuerentlastung reichen kann. Eine wichtige und systematisch sinnvolle Norm, die viele Umzüge von Unternehmen in neue Gebäude erst ermöglicht hat.

Im Kontext von Umwandlungen hat § 6b EStG ebenfalls Bedeutung. Zum einen kann eine bereits existierende Rücklage bei Verschmelzungen, Spaltungen oder Einbringungen auf den übernehmenden Rechtsträger übergehen, wenn die Umwandlung zu Buch- oder Zwischenwerten erfolgt und der übernehmende Rechtsträger in die steuerliche Rechtsstellung des übertragenden Rechtsträgers tritt. Die Reinvestitionsfrist läuft dann beim Übernehmer weiter, der die Rücklage auch auf eigene Reinvestitionsobjekte übertragen kann. Allerdings ist zumindest eine Rettung der Rücklage „in letzter Minute“ ausgeschlossen: Fällt der steuerliche Übertragungsstichtag mit dem Ende der Reinvestitionsfrist zusammen, muss die Rücklage beim übertragenden Rechtsträger bereits aufgelöst werden und kann nicht mehr übergehen. Hier wurde § 6b EStG auch schon zur Stolperfalle.

Außerhalb des systematischen und vom Gesetzgeber gewollten Grundprinzips eröffnet sich bei Umstrukturierungen Gestaltungspotenzial, wenn eine Rücklage nach § 6b EStG im Zuge von Umwandlungen oder Einbringungen auf Gesellschaften mit bestehenden Verlustvorträgen übertragen werden. Wird die Rücklage dort anschließend erfolgswirksam aufgelöst und mit den Verlustvorträgen verrechnet, kann aus der ursprünglich nur beabsichtigten Steuerstundung faktisch eine dauerhafte Steuerersparnis werden – freilich unter Beachtung einer möglichen Mindestbesteuerung.


Claudia Schäfer, Steuerberaterin

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Schenkung von fremdfinanzierten Immobilien - Vorsicht bei der Einkommenssteuer!

Für schenkungssteuerliche Zwecke kann es attraktiv sein, fremdfinanzierte Immobilien zu übertragen, denn die auf dem Objekt lastenden Schulden mindern die schenkungssteuerliche Bemessungsgrundlage. Einkommensteuerlich kann das jedoch nach hinten losgehen.

Grundsätzlich gilt: Die unentgeltliche Übertragung einer privat gehaltenen Immobilie ist einkommensteuerfrei. Diese Steuerfreiheit greift allerdings nicht, soweit Verbindlichkeiten mitübertragen werden und die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung verschenkt wird. Muss der Beschenkte das Darlehen, dass für die Finanzierung der Immobilie aufgenommen wurde, übernehmen und liegt die Anschaffung noch keine zehn Jahre zurück, stuft der Bundesfinanzhof diesen Vorgang als teilentgeltlich ein. Die Übernahme von Schulden gilt als Entgelt. Die Folge: Insoweit kann ein anteiliger, steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn entstehen. Unabhängig davon beginnt hinsichtlich dieses Anteils die 10-Jahresfrist erneut zu Laufen, d. h. eine steuerfreie Veräußerung ist erst wieder nach Ablauf von 10 Jahren nach der Schenkung möglich.

Unklar ist derzeit, ob diese Rechtsprechung auch auf Anteile an vermögensverwaltenden Personengesellschaften übertragbar ist, die ihrerseits fremdfinanzierte Immobilien halten. Wer einen solchen Anteil verschenkt, überträgt faktisch ebenfalls einen Teil der Schulden – und auch hier könnte innerhalb der 10-Jahresfrist ein steuerpflichtiger Vorgang vorliegen. Allerdings besteht in diesem Fall kein Wahlrecht, ob und in welcher Höhe Schulden mitübertragen werden, sondern diese gehen durch die Schenkung des Personengesellschaftsanteils als Einheit automatisch über. Derzeit kann dies (noch) nicht ausgeschlossen werden.

Um das Problem zu vermeiden, könnten die Schulden vor der Übertragung - soweit möglich - getilgt werden. Alternativ kann es sinnvoll sein, die Immobilie zwar über eine Gesellschaft zu erwerben, die Darlehen aber privat aufzunehmen. Dann wäre der Gesellschaftsanteil nicht mit Schulden belastet und könnte steuerlich unproblematisch übertragen werden.


Niklas Nolte, Steuerberater, B.A.

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Kaufpreisaufteilung bei Immobilien schon im Notarvertrag vornehmen

Beim Kauf einer Immobilie wird oft ein Preis verhandelt, ohne darauf einzugehen, welcher Teil davon auf das Grundstück und welcher Teil auf das Gebäude entfällt. Aus zivilrechtlicher Sicht ist das nachvollziehbar, da das Gebäude Grundstücksbestandteil ist. Aus steuerlicher Sicht ist das anders: Grundstück und Gebäude werden separat betrachtet. Wird die Immobilie zur Erzielung von Einkünften genutzt, können Abschreibungen auf den Kaufpreis des Gebäudes geltend machen werden, nicht jedoch für das Grundstück selbst. Um Abschreibungsmöglichkeiten optimal zu nutzen, sollte ein möglichst hoher Anteil des Kaufpreises auf das Gebäude entfallen. Falls schon im Notarvertrag eine Kaufpreisaufteilung vorgenommen wird, ist diese grundsätzlich auch bei der Besteuerung zu berücksichtigen. Allerdings muss sie plausibel sein und muss die tatsächlichen Wertverhältnisse ausreichend widerspiegeln. Insofern empfiehlt sich beim Immobilienkauf eine frühzeitige Beschäftigung mit dem Thema "Kaufpreisaufteilung".


Dirk Jagemann, Steuerberater

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Gewerbesteuer: Verlieren Sie die erweiterte Kürzung bei Verkauf von Immobilien im laufenden Jahr?

Die gewerbliche Vermietung und Verwaltung von Immobilien unterliegt grundsätzlich der Gewerbesteuer. Es gibt jedoch eine gesetzliche Regelung, die es ermöglicht, den Gewerbeertrag um einen Teil des Einheitswerts des Grundstücks zu reduzieren. Das bedeutet, dass Immobilienunternehmen unter bestimmten Voraussetzungen von der Gewerbesteuer befreit werden können. Voraussetzung für diese Reduzierung ist, dass das Unternehmen im gesamten Erhebungszeitraum – also im gesamten Kalenderjahr – die begünstigte Tätigkeit ausübt. Eine nur teilweise Nutzung oder Verwaltung reicht dafür nicht aus.

Für Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten oder nutzen, gibt es die sogenannte erweiterte Kürzung. Dabei wird der gesamte Gewinn aus der Vermietung oder Nutzung von Immobilien von der Gewerbesteuer befreit. Wichtig zu wissen: Diese erweiterte Kürzung ist eine gesetzlich festgelegte Regelung, keine freiwillige Steuererleichterung, und es gibt klare Vorgaben, was als „Verwaltung und Nutzung“ von Grundbesitz gilt. Nur spezifische Nebentätigkeiten sind erlaubt, selbst aber nicht steuerbefreit.

In einem Urteil hat der Bundesfinanzhof (BFH) nun klargestellt, dass die erweiterte Kürzung nur gewährt werden kann, wenn das Unternehmen im gesamten Jahr der Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes nachgeht. Eine Unterbrechung dieser Tätigkeit, auch nur für einen Tag, führt bereits dazu, dass die Steuervergünstigung für das gesamte Jahr verloren geht. Es reicht also nicht aus, wenn das Unternehmen fast das ganze Jahr über Immobilien verwaltet. Ein einzelner Tag ohne die Tätigkeit kann dazu führen, dass das Unternehmen die Steuervergünstigung nicht mehr in Anspruch nehmen kann. Dies ist besonders wichtig für Unternehmen, die ihren gesamten Immobilienbestand veräußern wollen. Der genaue Zeitpunkt des Verkaufs ist entscheidend, um die Steuervergünstigung nicht zu verlieren. Im Vertrag muss der Übergabezeitpunkt exakt auf den 31. Dezember um 23:59 Uhr festgelegt werden. Würde dagegen beispielsweise zu Beginn des 31.12. oder an einem anderen Tag des Jahres die letzte(n) Immobilie(n) veräußert, entfiele die Begünstigung für den gesamten davorliegenden Zeitraum des Jahres.

Für Immobilienunternehmen ist es daher unerlässlich, die Verwaltung und Nutzung ihrer Immobilien sorgfältig zu planen und vor allem bei Aufgabe der Tätigkeit die Gewerbesteuerfreiheit im letzten Jahr sicherzustellen.


Prof. Dr. Mario Henry Meuthen, Steuerberater

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Neues zum Verwaltungsvermögen bei Grundstücken in Bebauung

Bei Übertragung von Betriebsvermögen hat der Gesetzgeber Möglichkeiten geschaffen, die bei optimaler Gestaltung das Betriebsvermögen bis zu 100% steuerfrei stellen könnten. Um dieses Ziel zu erreichen, sind einige Hürden zu überwinden. Eine dieser Hürden stellt das sogenannte Verwaltungsvermögen dar, das der Gesetzgeber nicht begünstigen will. Hierzu gehören beispielsweise an Dritte überlassene Grundstücke und Bauten, Anteile an Kapitalgesellschaften von unter 25%, Kunstgegenstände oder Wertpapiere und vergleichbare Forderungen. Auch Finanzmittel wie Geld, Sparanlagen, Festgeldkonten und Forderungen aus Lieferungen und Leistungen werden bei der Ermittlung des Verwaltungsvermögens mit einbezogen. Hat man das Verwaltungsvermögen identifiziert und bewertet, entscheidet diese Größe darüber, ob und in welchem Umfang Begünstigungen in Frage kommen.

Das Finanzgericht Münster (FG) hatte in einen Fall zu entscheiden, ob ein in Bebauung befindliches Grundstück, das nach Fertigstellung des Gebäudes an Dritte vermietet werden sollte, am Bewertungsstichtag dem Verwaltungsvermögen zuzuordnen ist. Das Finanzamt vertrat die Auffassung, dass allein die Absicht, das Gebäude nach Fertigstellung an Dritte zu vermieten, für die Zuordnung zum Verwaltungsvermögen ausreichend sei. Der Steuerpflichtige wollte die Qualifizierung als Verwaltungsvermögen verhindern und bekam Recht. Das FG entschied, dass es für die Einordnung als Verwaltungsvermögen nicht auf die beabsichtigte zukünftige Nutzungsüberlassung ankommt, sondern allein die tatsächlichen Verhältnisse am Übertragungsstichtag maßgebend sind.

Für die Unternehmensnachfolge hat dieses Urteil große Bedeutung, da Grundbesitz regelmäßig hohe Werte aufweist und somit erheblichen Einfluss darauf hat, ob und in welchem Umfang eine Verschonung des Betriebsvermögens erfolgen kann. Das Urteil könnte auch eine Rolle für die Frage spielen, ob das sogenannte "Leerstandsmodell", also der bewusste Verzicht auf eine Vermietung im geplanten Schenkungszeitpunkt, ein gangbarer Weg ist. Es sei allerdings darauf hingewiesen, dass die Revision gegen dieses Urteil zugelassen ist und bei einem möglichen weiteren Rechtsgang der Bundesfinanzhof anders entscheiden könnte.


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Steuerpflicht einer Mieterabfindung

Zahlungen des Vermieters an den Mieter für die vorzeitige Aufgabe von Mietrechten, wie z. B. des Besitzrechts oder Mieterschutzes, unterliegen grundsätzlich nicht der Einkommensbesteuerung als sonstige Einkünfte. Dies gilt auch, wenn die Zahlung im Vertrag eine andere Bezeichnung erhält. Ein kürzlich erlassenes Urteil des Finanzgerichts München bestätigt diese Regelung. Im entschiedenen Fall ging es um eine Zahlung, die ursprünglich als „Umzugsbeihilfe“ deklariert wurde, jedoch nach Ansicht des Gerichts wirtschaftlich eine Abfindung für die Aufgabe von Mietrechten darstellte. Entscheidend für die steuerliche Einordnung ist die tatsächliche wirtschaftliche Wirkung der Zahlung, nicht die gewählte Bezeichnung. Wenn die Zahlung den Verlust von Mietrechten kompensiert, handelt es sich um eine steuerfreie Abfindung, unabhängig davon, wie sie im Vertrag genannt wird. Das Urteil bekräftigt, dass solche Zahlungen nicht als steuerpflichtige Einkünfte betrachtet werden.


Daniela Düwel, Steuerberaterin, Diplom-Betriebswirtin

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