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Auch privater Immobilienbesitz kann erbschaftsteuerlich schwierig sein
Wenn es um Erbschaft- und Schenkungsteuer geht, berichten wir an dieser Stelle normalerweise über die dringend notwendigen, aber leider völlig unzulänglich umgesetzten Regelungen der Begünstigung von Unternehmensübertragungen. Aber auch bei Immobilien kann die Vermögensnachfolge Schwierigkeiten mit sich bringen. Wird nämlich Grundbesitz auf die nächste Generation übertragen, ist die Bemessungsgrundlage der aktuelle Zeitwert. Gerade in den letzten Jahren führt dies in einigen Gegenden zu so hohen Bewertungen, dass die bestehenden Freibeträge bei weitem nicht ausreichen und hohe Steuerzahlungen geleistet werden müssen. Nicht in allen Familien ist hierfür die notwendige Liquidität vorhanden. Dies kann so weit gehen, dass die Familienimmobilie in teurer Lage allein aus steuerlichen Gründen veräußert werden muss. Davon sind unter Umständen nicht nur die Eigentümer selbst, sondern auch langjährige Mieter betroffen: wenn nämlich ein neuer Eigentümer - nicht zuletzt wegen des hohen Kaufpreises - Mieterhöhungen durchsetzt.
Auch der Gesetzgeber erkennt an, dass die Erbschaftsteuer in solchen Fällen ungewollte und eigentlich auch untragbare Auswirkungen auf Immobilieneigentümer haben kann. Ausnahmeregelungen sollen die Probleme abmildern. So kann die Übertragung selbstgenutzter Wohnimmobilien gänzlich steuerfrei erfolgen, wenn diese zwischen Ehegatten oder von Todes wegen von Eltern auf ein Kind erfolgt, wobei im zweiten Fall die notwendige unverzügliche Selbstnutzung durch die nachfolgende Generation häufig ausscheidet.
Anderenfalls entsteht Erbschaftsteuer und Liquidität muss kurzfristig aufgebracht werden - es sei denn, der Fiskus zeigt sich mit einer späteren und/oder ratierlichen Zahlung einverstanden. Zu diesem Zweck kennt das Steuerrecht Stundungsregelungen. Eine davon bezieht sich konkret auf Wohnimmobilien. Das Finanzamt muss eine zinslose Stundung gewähren, wenn die Steuer nur durch Veräußerung der Immobilie aufgebracht werden könnte. Eine gute Idee, die aufgrund viel zu enger Auslegung der Finanzverwaltung derzeit aber kaum Anwendung findet. Bei weiter steigenden Immobilienpreisen ist jedoch davon auszugehen, dass sich zukünftig die Gerichte mit diesen Stundungsregelungen befassen werden müssen. Oder aber der Gesetzgeber ringt sich zu passgenaueren Lösungen, wie z. B. der Einführung ausreichend hoher Freibeträge, durch!
Ihr Ansprechpartner:
Stephan Dreckmann
Diplom-Kaufmann, Wirtschaftsprüfer und Steuerberater
+49 (0)40 734 420 600 | E-Mail
Update: (Immobilien)-GmbH zur Vermögensverwaltung
Aus Gründen der Rechtsformneutralität hat der Gesetzgeber, wie schon in unserer Ausgabe 08/2020 berichtet, vermögensverwaltenden Immobilien-GmbHs die sogenannte Gewerbesteuerkürzung ermöglicht. Mittels dieser Regelung kann ein Unternehmen, das sich ausschließlich auf die Verwaltung des eigenen Grundbesitzes beschränkt, den daraus erwirtschafteten Gewerbeertrag auf Antrag vollständig von der Gewerbesteuer ausnehmen. Auf Ebene der Gesellschaft führt dies zu einer Ertragsteuerbelastung in der GmbH von lediglich 15,875 %.
Ab dem Erhebungszeitraum 2021 wurde nun der Katalog der unschädlichen Nebentätigkeiten erweitert: Im Hinblick auf die Stärkung des Ausbaus der erneuerbaren Energien sind Einnahmen aus Stromlieferungen in Verbindung mit der Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes unschädlich, sofern die Stromerzeugung aus erneuerbaren Energien (z. B. Photovoltaikanlagen) erfolgt. Der Betrieb eines Blockheizkraftwerkes ist hingegen nicht begünstigt. Zu beachten ist, dass die Einnahmen nicht höher als 10 % der Einnahmen aus der Vermietung des Grundbesitzes sein dürfen. Zudem darf der Strom ausschließlich in das Netz eingespeist werden, an die Mieter des Grundstücksunternehmen geliefert werden oder dem Selbstverbrauch dienen. Stromlieferungen an Dritte sind somit weiterhin schädlich und würden zur vollständigen Versagung der erweiterten Grundstückskürzung führen.
Ferner ist mit der Gesetzesänderung ab dem Erhebungszeitraum 2021 grundsätzlich auch die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen möglich. Unschädlich sind nunmehr Einnahmen aus anderen unmittelbaren Vertragsbeziehungen mit dem Mieter, sofern diese im entsprechenden Jahr nicht höher als 5 % der Einnahmen aus der Vermietung des Grundbesitzes sind. Somit sind nach dem Willen des Gesetzgebers im Rahmen der unschädlichen, aber weiterhin der Gewerbesteuer unterliegenden Tätigkeiten, auch Mieteinnahmen aus der Überlassung von Betriebsvorrichtungen erfasst.
Grundsteuerreform: Was lange währt, wird endlich gut?
Das Bundesverfassungsgericht hatte die Grundsteuer als verfassungswidrig eingestuft und dem Gesetzgeber eine Neuregelung bis zum 31.12.2019 auferlegt. Nach langwierigen politischen Diskussionen haben Bundestag und Bundesrat nun kurz vor Toresschluss die Reform verabschiedet. Die Neuregelungen gelten erst ab 01.01.2025. Die Grundsätze der neuen Grundsteuer werden nachfolgend kurz skizziert.
Die Grundsteuer wird künftig für Wohnimmobilien wie folgt berechnet: zunächst wird der Grundbesitzwert ermittelt. Bestimmungsfaktoren hierzu sind der Bodenrichtwert, die Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete (anhand von Mietniveaustufen), die Grundstücksfläche, die Immobilienart und das Alter des Gebäudes. Die Steuermesszahl wird von derzeit 0,35 % auf 0,034 % gesenkt. Dies ist notwendig, da die Grundbesitzwerte künftig (im Vergleich zu den derzeitigen Einheitswerten) ansteigen werden. Kommunale sowie gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaften und Wohnungsgenossenschaften sind unter bestimmten Voraussetzungen durch einen Abschlag von 25% auf die Steuermesszahl begünstigt. Schließlich haben die Gemeinden eine Anpassungsmöglichkeit der Hebesätze. Damit kann insbesondere erreicht werden, dass die Reform keine (unzumutbaren) Belastungen, aber auch Entlastungen für die Immobilienbesitzer bewirkt.
Für Geschäftsgrundstücke soll sich der Grundbesitzwert am vereinfachten Sachwertverfahren orientieren, welches auf die gewöhnlichen Herstellungskosten für die jeweilige Gebäudeart und den Bodenrichtwert abstellt. Bei der Bewertung eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A) bleibt es beim Ertragswertverfahren, das jedoch durch eine standardisierte Bewertung der Flächen und der Hofstellen vereinfacht wird.
Für die Bundesländer ist eine Öffnungsklausel vorgesehen, damit sie die Grundsteuer auch mit einem abgeänderten Bewertungsverfahren erheben können. Im Sinne der Steuerpflichtigen sollten hierbei weitere Komplizierungen vermieden werden. Neu ist zudem die Grundsteuer C: für baureife, aber unbebaute Grundstücke können Gemeinden einen höheren Hebesatz festlegen. Damit sollen finanzielle Anreize zur Bebauung gesetzt werden. Ob eine solches Ansinnen überhaupt verfassungsgemäß ist, wird die Gerichte in Zukunft beschäftigen.
Es bleibt abzuwarten, wie sich die konkreten Be- oder Entlastungen im Einzelfall darstellen werden. Insgesamt geht der Gesetzgeber davon aus, dass die Grundsteuerreform zu einer Vereinfachung führt, da nur noch wenige, vergleichsweise einfach zu ermittelnde Parameter die Grundsteuer bestimmen. Wenigstens diese Hoffnung möge sich erfüllen.
Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen durch grundbesitzverwaltende Gesellschaft
Vermietet eine grundbesitzverwaltende GmbH neben Immobilien (Wohngebäude, Sport- und Gewerbepark mit Hotel) auch Ausstattungsgegenstände des Hotels mit, die als Betriebsvorrichtungen zu qualifizieren sind, kommt eine sog. erweiterte Kürzung des Gewerbeertrags nicht in Betracht. Damit scheidet im Ergebnis eine Gewerbesteuerfreiheit der Mieteinnahmen aus. Dies hat der Bundesfinanzhof in einem aktuellen Urteil entschieden.
Im Streitfall machten die der Ausstattung des Hotels dienenden Wirtschaftsgüter nur einen Anteil von 1,14 % der Gebäudeanschaffungs- bzw. –herstellungs-kosten aus. Das Gericht war der Auffassung, dass die Mitvermietung der Ausstattungsgegenstände des Hotels (Betriebsvorrichtungen) nicht als notwendiger Teil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten eigenen Grundstücksverwaltung und –nutzung anzusehen sei, da Hotelimmobilien häufig auch ohne Inventar vermietet würden. Des Weiteren kommt auch bei einem geringen Anteil der Anschaffungskosten der mitvermieteten Wirtschaftsgüter wegen des strengen Ausschließlichkeitsgebotes eine allgemeine Bagatellgrenze nicht in Betracht: denn das Gesetz verlangt die Vermietung und Verpachtung „ausschließlich eigenen Grundbesitzes“.
Für die Praxis: Künftig dürfte eine ausschließliche Grundbesitzverwaltung und –nutzung nur dadurch zu erreichen sein, dass die Betriebsvorrichtungen entweder an den Mieter/Pächter veräußert bzw. gleich von diesem angeschafft werden oder auf eine andere Gesellschaft übertragen und dann von dieser an den Mieter/Pächter zum Gebrauch überlassen werden.
Wesentliche Veränderungen von Bestandsimmobilien und ihre Folgen
Wird ein vorhandenes Gebäude tiefgreifend umgestaltet oder in einem solchen Ausmaß erweitert, dass die neu eingefügten Gebäudeteile dem Gesamtgebäude in bautechnischer Hinsicht das Gepräge eines neuen Gebäudes verleihen, ist von einem neuen Wirtschaftsgut auszugehen. Es liegen Herstellungskosten vor, die in der Folgezeit lediglich abgeschrieben werden können. Im Einzelfall kann hierbei auch die Einkunftserzielungsabsicht bei der Vermietung und Verpachtung erneut zu überprüfen sein. Dagegen liegen sofort abziehbare Erhaltungs- oder Modernisierungsaufwendungen vor, wenn das vorhandene Gebäude dem wesentlich verbesserten oder erweiterten Gebäude weiterhin bautechnisch das Gepräge gibt.
Zu beachten ist auch im Rahmen der sog. Drei-Objekt-Grenze zur Abgrenzung des gewerblichen Grundstückshandels, dass durch wesentliche Veränderungen an einem schon lange im Bestand befindlichen Objekt dieses erneut zum „Zählobjekt“ werden kann. Folge ist, dass der zeitliche Zusammenhang mit einer späteren Veräußerung dieses Objektes und die Frage des Vorliegens eines gewerblichen Grundstückshandels neu zu prüfen ist. Die Rechtsprechung stellt hierbei die Vornahme “besonders wertschöpfender Maßnahmen“ dem Erwerb oder der Bebauung des Grundstücks bei Berechnung der Drei-Objekt-Grenze gleich. Besondere wertschöpfende Maßnahmen sind z. B. die Umwandlungen von bisher als Mietobjekt genutzte Immobilien in Eigentumswohnung im Zusammenhang mit „erheblichen“ Sanierungsmaßnahmen.
Veränderungen von Bestandsimmobilien können aber auch Gestaltungsmöglichkeiten eröffnen. So bietet etwa die Neuentstehung eines Wirtschaftsgutes aus einem Altgebäude die Möglichkeit einer AfA-Optimierung oder der Übertragung einer bestehenden § 6b-Rücklage
Vorweggenommene Werbungskosten bei Vermietungen
Unter vorweggenommenen Werbungskosten bei Vermietungen und Verpachtungen versteht man Ausgaben, z.B. für Renovierungen oder Finanzierung, die bereits anfallen, bevor überhaupt Einnahmen zufließen. Solche Werbungskosten können im Jahr der Zahlung steuerlich geltend gemacht werden, wenn der Steuerpflichtige nachweisen kann, dass er die Immobilie oder das Grundstück ernsthaft zu vermieten oder zu verpachten beabsichtigt und sich auch nachhaltig darum bemüht. Entsprechende Inserate in Zeitungen oder auf Immobilienbörsen im Internet sind etwa als Nachweis geeignet; die Belege sind dem Finanzamt auf Verlangen vorzulegen.
Hat sich der Eigentümer jedoch noch nicht entschieden, ist also die künftige Nutzung des Objekts noch ungewiss, fehlt es an der nötigen Einkünfteerzielungsabsicht. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn eine vormals eigengenutzte Wohnung leer steht und eventuell auch ein Verkauf in Betracht kommt. Zudem sind Ausgaben nur dann als Werbungskosten abziehbar, wenn sie nach dem Ende der Eigennutzung entstanden sind. Je länger der Leerstand andauert, desto eher geht das Finanzamt von Liebhaberei aus, was bedeutet, dass die Verluste steuerlich nicht anerkannt werden. Der Steuerpflichtige muss die Absicht zur Einkunftserzielung nachweisen. Es ist im Einzelfall zu entscheiden, ob bzw. ab wann der Werbungskostenabzug ggfs. zu versagen ist. Hierbei kommt es auch in Betracht, zumindest eine anfängliche Vermietungsabsicht gegenüber dem Finanzamt darzulegen, die erst später aus unerwarteten Gründen – wie Probleme mit der Finanzierung oder plötzliche Arbeitslosigkeit – entfallen ist.
Weiterhin sollte dokumentiert werden, welche Miethöhe geplant wird. Wenn das Entgelt für die Vermietung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete beträgt, ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuschlüsseln. Werbungskosten sind dann nur in Höhe des entgeltlichen Anteils anzusetzen. Bei Erwerb eines noch unbebauten Grundstücks muss gleichfalls glaubhaft gemacht werden, dass eine Bebauung mit anschließender Vermietung angestrebt wird. Falls ein Objekt erworben wird, für das ein Nießbrauchsvorbehalt eingetragen ist, kann der Käufer keine Werbungskosten, somit auch keine vorweggenommenen, abziehen, es sei denn die Beendigung des Nießbrauchs ist bei Verausgabung bereits abzusehen.
