Wird eine Immobilie erworben und umfangreich renoviert, muss Folgendes im Blick bleiben: Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungskosten (ohne Umsatzsteuer) innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung 15 % der Gebäudeanschaffungskosten, gelten diese als „anschaffungsnahe Herstellungskosten" mit der Folge, dass die Kosten nicht sofort steuerlich abziehbar sind, sondern die Anschaffungskosten des Gebäudes erhöhen und sich nur über die Abschreibung auswirken. Daraus kann sich ein erheblicher Liquiditätsnachteil ergeben, da die Beträge für die Renovierung abfließen, sich aber gleichzeitig nicht in niedrigeren Steuerzahlungen niederschlagen.

Nicht erfasst werden Erweiterungen sowie jährlich übliche Erhaltungsarbeiten. Hintergrund ist die typisierende Annahme, dass größere Renovierungen kurz nach dem Kauf wirtschaftlich noch zur Anschaffung gehören und daher nicht durch einen Sofortabzug „vorgezogen“ werden sollen.

Voraussetzung der Regelung ist eine entgeltliche Anschaffung. Eine Entnahme aus dem Betriebsvermögen ist keine Anschaffung – ebenso wenig eine reine Schenkung. Anders kann es bei Schenkungen unter Auflage sein, etwa wenn im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge Ausgleichszahlungen zu leisten sind: Solche Zahlungen gelten steuerlich als Anschaffungskosten, sodass die 3-Jahres-/15-%-Grenze greift.

Welche Aufwendungen in die 15-%-Grenze einzubeziehen sind, hat die Rechtsprechung weiter präzisiert: Abfindungen an „weichende“ Mieter für eine vorzeitige Räumung zählen nicht zu den baulichen Maßnahmen am Gebäude und können daher regelmäßig sofort abziehbar sein. Gleiches gilt für Kosten der unmittelbaren Beseitigung von Brandschäden. Bei Eigentumswohnungen ist die 15-%-Grenze wohnungsbezogen zu prüfen; anteilige Aufwendungen am Gemeinschaftseigentum sind dabei einzurechnen.

Für die Praxis gilt: Beim Kauf von renovierungsbedürftigen Objekten sollten die Renovierungskosten früh überschlagen werden. Ist absehbar, dass die 15 % überschritten werden, kann eine zeitliche Streckung über den Dreijahreszeitraum hinaus helfen. Laufende Erhaltungsaufwendungen sollten immer gesondert dokumentiert werden. Gerade bei Übertragungen im Familienkreis kann überlegt werden, ob Gestaltungen wie Nießbrauch, Erbbaurecht oder ein teilentgeltlicher Erwerb eine sinnvolle Alternative darstellen.

Immobilien sind für viele Familien ein wesentlicher Bestandteil ihres Vermögens – und zugleich ein sensibler Bereich, wenn es um die Weitergabe an die nächste Generation geht. Wer frühzeitig plant, kann nicht nur Klarheit schaffen, sondern auch finanzielle und organisatorische Vorteile nutzen

Ein wichtiger Ansatzpunkt sind die persönlichen Freibeträge. Durch eine stufenweise Übertragung an Kinder oder Ehegatten lassen sich Belastungen reduzieren, insbesondere wenn mehrere Familienmitglieder einbezogen werden. Auch Enkel können in Betracht kommen, wenn die Freibeträge der unmittelbaren Nachfolgegeneration bereits genutzt sind. Gestaltungen wie zeitlich abgestimmte Schenkungen oder Kettenschenkungen ermöglichen es, die alle zehn Jahre neu verfügbaren Freibeträge auszuschöpfen. Allerdings sollte bedacht werden, dass bei Einzelobjekten durch eine Vielzahl von Bruchteilseigentümern spätere Abstimmungsprobleme entstehen können.

Besteht das Vermögen aus mehreren Objekten oder soll der Bestand geschlossen erhalten bleiben, kann ein sogenannter Familienpool zweckmäßig sein. Hierbei werden Immobilien in eine Gesellschaft eingebracht, deren Anteile innerhalb der Familie übertragen werden. Diese Struktur schafft klare Verantwortlichkeiten und erleichtert die gemeinsame Verwaltung. Zudem lassen sich im Gesellschaftsvertrag Regelungen zu Stimmrechten, Ausschüttungen oder Veräußerungen verankern. Besonders flexibel sind Personengesellschaften, da Anteilsübertragungen hier ohne notarielle Beurkundung möglich sind. Für viele Familien kann ein solcher Pool eine praktikable Lösung darstellen, um das Vermögen langfristig zusammenzuhalten und gleichzeitig die Nachfolge zu regeln.

Auch Bewertungsfragen dürfen nicht unterschätzt werden. Da die steuerlichen Bewertungsparameter regelmäßig angepasst werden, kann der Zeitpunkt einer Übertragung eine erhebliche Rolle spielen. Häufig lohnt sich ein Blick auf den Jahreswechsel. Bei einer Schenkung ist entscheidend, dass die Auflassung und die Eintragungsbewilligung vorliegen; die eigentliche Grundbucheintragung kann später folgen.

Wird ein lebenslanger Nießbrauch vorbehalten, beeinflusst das Alter der übertragenden Person den Wertabschlag: Jüngere Schenker führen zu höheren Kapitalwerten des Nießbrauchs. Erfolgen innerhalb eines Jahres mehrere Übertragungen, kann zudem das Wahlrecht der Basiswertregelung genutzt werden, um von einer einheitlichen – oft günstigeren – Bewertung auszugehen.

Die vorweggenommene Erbfolge bei Immobilien bietet mehrere Wege, Vermögen strukturiert weiterzugeben und gleichzeitig die familiären Interessen zu berücksichtigen. Welche Vorgehensweise im Einzelfall sinnvoll ist, hängt stark von den persönlichen Zielen, der familiären Situation und der Struktur des Immobilienbestands ab.