Das Bundesverfassungsgericht hatte die Grundsteuer als verfassungswidrig eingestuft und dem Gesetzgeber eine Neuregelung bis zum 31.12.2019 auferlegt. Nach langwierigen politischen Diskussionen haben Bundestag und Bundesrat nun kurz vor Toresschluss die Reform verabschiedet. Die Neuregelungen gelten erst ab 01.01.2025. Die Grundsätze der neuen Grundsteuer werden nachfolgend kurz skizziert.

Die Grundsteuer wird künftig für Wohnimmobilien wie folgt berechnet: zunächst wird der Grundbesitzwert ermittelt. Bestimmungsfaktoren hierzu sind der Bodenrichtwert, die Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete (anhand von Mietniveaustufen), die Grundstücksfläche, die Immobilienart und das Alter des Gebäudes. Die Steuermesszahl wird von derzeit 0,35 % auf 0,034 % gesenkt. Dies ist notwendig, da die Grundbesitzwerte künftig (im Vergleich zu den derzeitigen Einheitswerten) ansteigen werden. Kommunale sowie gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaften und Wohnungsgenossenschaften sind unter bestimmten Voraussetzungen durch einen Abschlag von 25% auf die Steuermesszahl begünstigt. Schließlich haben die Gemeinden eine Anpassungsmöglichkeit der Hebesätze. Damit kann insbesondere erreicht werden, dass die Reform keine (unzumutbaren) Belastungen, aber auch Entlastungen für die Immobilienbesitzer bewirkt.

Für Geschäftsgrundstücke soll sich der Grundbesitzwert am vereinfachten Sachwertverfahren orientieren, welches auf die gewöhnlichen Herstellungskosten für die jeweilige Gebäudeart und den Bodenrichtwert abstellt. Bei der Bewertung eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A) bleibt es beim Ertragswertverfahren, das jedoch durch eine standardisierte Bewertung der Flächen und der Hofstellen vereinfacht wird.

Für die Bundesländer ist eine Öffnungsklausel vorgesehen, damit sie die Grundsteuer auch mit einem abgeänderten Bewertungsverfahren erheben können. Im Sinne der Steuerpflichtigen sollten hierbei weitere Komplizierungen vermieden werden. Neu ist zudem die Grundsteuer C: für baureife, aber unbebaute Grundstücke können Gemeinden einen höheren Hebesatz festlegen. Damit sollen finanzielle Anreize zur Bebauung gesetzt werden. Ob eine solches Ansinnen überhaupt verfassungsgemäß ist, wird die Gerichte in Zukunft beschäftigen.

Es bleibt abzuwarten, wie sich die konkreten Be- oder Entlastungen im Einzelfall darstellen werden. Insgesamt geht der Gesetzgeber davon aus, dass die Grundsteuerreform zu einer Vereinfachung führt, da nur noch wenige, vergleichsweise einfach zu ermittelnde Parameter die Grundsteuer bestimmen. Wenigstens diese Hoffnung möge sich erfüllen.

Wird ein vorhandenes Gebäude tiefgreifend umgestaltet oder in einem solchen Ausmaß erweitert, dass die neu eingefügten Gebäudeteile dem Gesamtgebäude in bautechnischer Hinsicht das Gepräge eines neuen Gebäudes verleihen, ist von einem neuen Wirtschaftsgut auszugehen. Es liegen Herstellungskosten vor, die in der Folgezeit lediglich abgeschrieben werden können. Im Einzelfall kann hierbei auch die Einkunftserzielungsabsicht bei der Vermietung und Verpachtung erneut zu überprüfen sein. Dagegen liegen sofort abziehbare Erhaltungs- oder Modernisierungsaufwendungen vor, wenn das vorhandene Gebäude dem wesentlich verbesserten oder erweiterten Gebäude weiterhin bautechnisch das Gepräge gibt.

Zu beachten ist auch im Rahmen der sog. Drei-Objekt-Grenze zur Abgrenzung des gewerblichen Grundstückshandels, dass durch wesentliche Veränderungen an einem schon lange im Bestand befindlichen Objekt dieses erneut zum „Zählobjekt“ werden kann. Folge ist, dass der zeitliche Zusammenhang mit einer späteren Veräußerung dieses Objektes und die Frage des Vorliegens eines gewerblichen Grundstückshandels neu zu prüfen ist. Die Rechtsprechung stellt hierbei die Vornahme “besonders wertschöpfender Maßnahmen“ dem Erwerb oder der Bebauung des Grundstücks bei Berechnung der Drei-Objekt-Grenze gleich. Besondere wertschöpfende Maßnahmen sind z. B. die Umwandlungen von bisher als Mietobjekt genutzte Immobilien in Eigentumswohnung im Zusammenhang mit „erheblichen“ Sanierungsmaßnahmen.

Veränderungen von Bestandsimmobilien können aber auch Gestaltungsmöglichkeiten eröffnen. So bietet etwa die Neuentstehung eines Wirtschaftsgutes aus einem Altgebäude die Möglichkeit einer AfA-Optimierung oder der Übertragung einer bestehenden § 6b-Rücklage