BFH zeigt sich bei steuerfreier Veräußerung von Privatimmobilien nach Eigennutzung großzügig

Immobilien des steuerlichen Privatvermögens können steuerfrei verkauft werden, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung mindestens 10 Jahre liegen. Bei Veräußerung der eigenen Wohnimmobilie gilt die Steuerbefreiung jedoch auch bei Nichteinhaltung der Frist: Nämlich dann, wenn die Immobilie seit der Anschaffung ausschließlich oder zumindest im Kalenderjahr der Veräußerung sowie den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Genau diese zweite Alternative ist nun strittig geworden und musste vom Bundesfinanzhof (BFH) näher untersucht werden. Steuerzahler und Finanzamt waren sich nämlich uneinig, ob es ausreicht, wenn im Jahr vor der Veräußerung zumindest zeitweilig eine Eigennutzung erfolgte und die Immobilie ansonsten fremdvermietet wurde.

Der BFH hat sich hier nun großzügig gezeigt und entschieden, dass sich die Selbstnutzung zwar auf das ganze "mittlere Kalenderjahr" erstrecken muss, es im ersten Jahr und im Jahr der Veräußerung aber ausreicht, wenn die Wohnung an zumindest einem Tag selbst genutzt wird.

Die Entscheidung ist für verschiedene Fälle interessant: Soll die selbstgenutzte Immobilie veräußert werden und kommt es bis zur Veräußerung zu einer zeitweiligen Vermietung (z. B. an den künftigen Käufer), muss dies der Steuerfreiheit nicht entgegenstehen. Wird die Eigennutzung erst vor der Veräußerung aufgenommen, ist für die Steuerfreiheit keine Nutzung über drei Jahre, sondern nur über ein Jahr und - im Idealfall - zwei Tage notwendig.

Im Übrigen hat das Finanzgericht Baden-Württemberg entschieden, dass sich die Steuerfreiheit auch auf einen im Rahmen einer nichtselbständigen Arbeit als häusliches Arbeitszimmer genutzten, untergeordneten Teil einer Wohnung erstreckt. Es bleibt abzuwarten, ob sich der BFH im Revisionsverfahren auch hier großzügig zeigen wird.