Erbengemeinschaft: Steuerfallen bei Nachlassgrundstücken

Grundstückserwerbe von Todes wegen sind grundsätzlich von der Grunderwerbsteuer befreit. Vorsicht ist jedoch bei der Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft geboten.

Auch die Übertragung eines zum Nachlass gehörigen Grundstücks auf einen Miterben im Rahmen der Nachlassteilung ist steuerfrei. Voraussetzung hierfür ist, dass das Grundstück noch zum ungeteilten Nachlass gehört. Diese Zugehörigkeit endet bereits, wenn das Grundstück in Bruchteilseigentum umgewandelt oder auf einen Miterben, einen Dritten oder eine GbR übertragen wird. Dies gilt selbst dann, wenn an der GbR ausschließlich die Miterben beteiligt sind. Nach einer solchen Erbauseinandersetzung sind spätere Übertragungen zwischen den ursprünglichen Miterben nicht mehr begünstigt.

Von der Steuerbefreiung profitieren vor allem die Miterben. Daneben können auch deren Ehegatten oder Lebenspartner sowie nach Auffassung der Finanzverwaltung Verwandte in gerader Linie begünstigt sein. Besonderheiten gelten bei der Übertragung eines Nachlassgrundstücks auf eine Personengesellschaft. In diesem Fall ist der Erwerb nur im Umfang der Beteiligung der Miterben an der erwerbenden Gesellschaft befreit. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass die Befreiung rückwirkend entfällt, soweit sich die Beteiligung der Miterben an der Personengesellschaft innerhalb von zehn Jahren nach der Grundstücksübertragung vermindert.

Keine Steuerbefreiung besteht, wenn ein Grundstück zur Erfüllung eines Geldvermächtnisses oder eines Pflichtteils- bzw. Pflichtteilsergänzungsanspruchs übertragen wird. Unter Umständen kann jedoch Grunderwerbsteuerfreiheit erreicht werden, wenn das Grundstück als Abfindung für den Verzicht auf einen Pflichtteilsanspruch übertragen wird. Der Erwerb unterliegt dann regelmäßig der Erbschaftsteuer und bleibt grunderwerbsteuerfrei.

Bei der Erbauseinandersetzung können also bereits kleine Unterschiede in der Gestaltung erhebliche grunderwerbsteuerliche Auswirkungen haben.